Налог при сдаче квартиры

Если вы сдаете свою квартиру в аренду, то по закону должны платить налог с доходов. Рассказываем, кто должен платить, сколько денег отдавать и как всё это оформить.

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Когда квартира в собственности, но вы в ней не живете, а сдаете другому человеку, вы получаете доход от аренды квартиры. По закону вы должны платить налог с полученной арендной платы и суммы платежей за общедомовые коммунальные услуги.

Вы сдаете квартиру за 40 000 рублей в месяц. В эту сумму входят:

• 33 000 рублей за аренду;
• 5 000 рублей за коммунальные услуги;
• 2 000 рублей за общедомовые коммунальные услуги.

Налог нужно платить с 35 000 рублей, так как сумма за расходы ресурсов, которые оплачиваются по счетчикам, не считается доходом хозяина квартиры и не входит в налогооблагаемую базу.

Как сдавать квартиру как физическое лицо

Физическое лицо платит НДФЛ 13%. Процент считают от суммы, которую вы получаете от арендатора, за исключением оплаты коммунальных услуг. Например, вы получаете 40 000 рублей в месяц, в том числе 5 000 рублей за коммунальные услуги, а налог платите с 35 000 рублей.

Если арендатор жил целый год, то налог надо заплатить с годовой суммы:

35 000 рублей × 12 месяцев = 420 000 рублей.

Сумма НДФЛ за год составит: 420 000 рублей × 13% = 54 600 рублей.

Помимо этого, гражданин должен платить налог на имущество за свою квартиру. Это местный налог, поэтому ставки налога каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно.

Сумма налога зависит от кадастровой стоимости квартиры. Налоговая инспекция сама рассчитывает сумму налога и каждый год присылает гражданину счет на оплату. Ниже представлен пример расчета налога на сайте ФНС.

Если сумма имущественного налога составила 8 206 рублей, то за год получится:

54 600 рублей + 8 206 рублей = 62 806 рублей.

Сумму налога можно снизить. Это делают в двух случаях:

• Право на социальные, инвестиционные или имущественные налоговые вычеты.
  Например, если вы в течение года оплачивали дорогостоящее лечение или обучение в вузе, вкладывали деньги на свой индивидуальный инвестиционный счет или купили квартиру, то уменьшаете сумму налога на доход физических лиц от сдачи квартиры на размер налогового вычета.

• Льготы на имущественный налог за квартиру.
  Например, его не платят пенсионеры, люди с инвалидностью с детства, с инвалидностью первой и второй группы.

Физические лица подают декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту учета. Требования к заполнению декларации изложены в приказе ФНС.

Срок подачи декларации ― до 30 апреля года, следующего за отчетным. Если вы сдавали квартиру в 2023 году, то нужно подать декларацию до 30 апреля 2024 года.

Есть 4 способа подать декларацию:

• Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Смотрите разделы «Доходы» → «Заявить доход» → «Заявление о доходе при сдаче жилья в аренду». Для примера можно использовать инструкцию ФНС по заполнению декларации.
  Для подачи декларации нужна электронная подпись, которую можно оформить также в личном кабинете.

• Госуслуги. Для этого понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить в приложении «Госключ».
• Налоговая инспекция по месту жительства. Для этого нужно взять с собой паспорт и ИНН. Формально инспектор не должен требовать эти документы, но может попросить их, чтобы подтвердить вашу личность. Записываться на прием не нужно, достаточно прийти в часы работы инспекции.
• Почта. Нужно отправить документы заказным письмом с уведомлением о вручении.

Закон не требует вместе с декларацией подавать еще какие-либо документы. Но чтобы у инспектора точно не возникло вопросов к размеру заявленных доходов, лучше приложить к декларации копию договора найма квартиры.

Уплатить НДФЛ с доходов от сдачи квартиры нужно не позднее 15 июля года, следующего за отчетным. То есть НДФЛ с доходов, полученных в 2023 году, уплачивают не позднее 15 июля 2024 года.

Важный момент. Подавать декларацию нужно, только если вы сдаете свою квартиру другому человеку. Если арендатор ― ООО или ИП, то ничего делать не нужно. Предприниматели сами рассчитывают сумму НДФЛ, удерживают ее из арендной платы и платят в бюджет.

Как сдавать квартиру в качестве ИП

Индивидуальный предприниматель имеет право выбрать один из нескольких налоговых режимов для сдачи квартиры. Мы рассмотрим только два: УСН с объектом «Доходы» и патентную систему налогообложения (ПСН). Остальные налоговые режимы при такой деятельности выбирать не имеет смысла. Ниже кратко поясню почему.

• ОСНО. Предприниматель на общей системе налогообложения платит НДС, НДФЛ, налог на имущество, поэтому общая сумма всех налогов будет слишком велика. К тому же на ОСНО очень много отчетности ― точно понадобится бухгалтер.
• «Упрощенка» с объектом «Доходы минус расходы». Этот вариант «упрощенки» выгодно применять, когда расходы на ведение бизнеса превышают 60% от доходов. Актуально для деятельности, связанной с производством товаров: нужно покупать сырьё, покупать или арендовать складские помещения и т. д. Предприниматель, который сдает квартиру, вряд ли тратит значительную часть полученной от жильцов платы на осуществление предпринимательской деятельности. Чаще всего эти деньги уходят на личные траты, а, значит, расходы нельзя учесть при расчете суммы налога.

При этом ИП должен добавить ОКВЭД для сдачи квартиры в аренду. Иначе придется отчитываться за аренду как физическое лицо.

ИП на УСН 6%

Для удобства расчетов представим, что ИП сдает квартиру весь 2024 год и получит плату от жильцов за все 12 месяцев. Сумма аренды ― 40 000 рублей в месяц, из которых под расчет налога попадают аренда и общедомовые коммунальные расходы в 35 000 рублей, а 5 000 за ЖКХ под налоги не попадают.

Сумма налога УСН с объектом «Доходы». 35 000 рублей × 12 месяцев × 6% = 25 200 рублей.

ИП без сотрудников может уменьшить сумму налога на всю сумму страховых взносов. Поскольку размер взносов за год будет больше суммы налога, фактически размер налога составит 0 рублей.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование: 1% от суммы доходов, которая превышает 300 000 рублей за год. Этот взнос появляется в случае аренды за 35 000 рублей в месяц.

Посчитаем на нашем примере:

(35 000 рублей × 12 месяцев — 300 000 рублей) × 1% = 1 200 рублей. Этот взнос платят в год, следующий за отчетным.

Имущественный налог за квартиру ИП может не платить, если использует недвижимость в предпринимательской деятельности. Для этого достаточно подать заявление в налоговую по месту учета.

В 2024 году ИП платит фиксированный страховой взнос 49 500 рублей. Итого получается, что налоговая нагрузка при сдаче квартиры у предпринимателя на УСН 6% составит:

49 500 рублей + 1 200 рублей = 50 700 рублей.

ИП на УСН сдает декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства. Это делают один раз в год ― не позднее 25 апреля следующего года. Налог уплачивают каждый квартал не позднее 28 числа месяца, следующего за истекшим кварталом. Например, налог по доходу за первый квартал 2024 года по правилам нужно заплатить до 28 апреля 2024 года. Поскольку 28-е число — это воскресенье, а 29, 30 апреля и 1 мая ― выходные дни, крайний срок уплаты налога переносится на 2 мая 2024 года.

ИП на патенте (ПСН)

Этот налоговый режим подразумевает, что предприниматель платит фиксированную сумму налога от предполагаемой величины его доходов. Ставка налога составляет 6%.

Для удобства также предполагаем, что ИП купил патент на весь 2024 год и получит плату от жильцов за все 12 месяцев года.

Фиксированный страховой взнос в размере 49 500 рублей. Сумму нужно будет заплатить в 2024 году.

Сумма налога ПСН. Размер потенциального дохода предпринимателя зависит от региона, в котором он ведет бизнес, и площади квартиры, которую он сдает в аренду. Рассчитать стоимость патента можно на сайте налоговой.

Если сдавать квартиру площадью 54 кв. м. в Казани в течение всего 2024 года, стоимость патента составит 41 135 рублей.

Но если ИП платит взносы только за себя и у него нет сотрудников, он может уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов. Поскольку размер взносов 49 500 рублей больше суммы налога в 41 135 рублей, фактический размер налога составит 0 рублей.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование в размере 1% от суммы доходов, которая превышает 300 000 рублей за год. Размер этих взносов рассчитывается исходя из потенциального годового дохода ИП по выбранному виду деятельности. Например, для сдачи квартиры площадью 54 кв. м в Казани — это 648 000 рублей. Сумма взносов в таком случае составит:

(648 000 рублей — 300 000 рублей) × 1% = 3 480 рублей.

Имущественный налог за квартиру. ИП на патенте также может не платить его, если использует свою квартиру в предпринимательской деятельности.

Итого получается, что налоговая нагрузка при сдаче квартиры у предпринимателя на патенте составит:

49 500 рублей + 3 480 рублей = 52 980 рублей.

ИП на патенте не подают налоговую декларацию. Но нужно вести учет доходов в книге учета доходов. Стоимость патента оплачивается следующим образом:

• если срок патента составляет менее 6 месяцев, то его полную стоимость нужно оплатить до истечения его срока действия;
• если срок патента от 6 до 12 месяцев, то ⅓ стоимости патента нужно оплатить в срок не позднее 90 календарных дней после начала действия патента, а оставшуюся часть ― до истечения срока действия патента.

Как сдавать квартиру, если вы самозанятый

Плательщики налога на профессиональный доход могут сдавать в аренду только жилые помещения, в том числе квартиры. Самозанятые могут иметь статус индивидуального предпринимателя, но со статусом ИП придется платить обязательные взносы. Поэтому рассмотрим пример, когда человек сдает свою квартиру как самозанятый без статуса ИП.

Для удобства расчетов берем пример, когда самозанятый сдает квартиру на протяжении всего 2024 года и получает деньги за 12 месяцев. Суммы также возьмем из примера в начале статьи ― 40 000 рублей, из которых под расчет налога попадают только 35 000 рублей. Эти суммы укладываются в лимит доходов, установленный для самозанятых ― 2 400 000 рублей в год. То есть, если сдавать квартиру в течение всего года, плата не должна быть больше 200 000 рублей в месяц.

Каждый раз, получая оплату от жильцов, самозанятый выдает им чек, в нашем случае — на 35 000 рублей.

Ставка налога зависит от того, кому самозанятый сдает квартиру. 6% ― если компании или ИП, 4% ― если физическому лицу. Сумма налога в месяц составит 2 100 рублей или 1 400 рублей соответственно. За год сумма налога составит 25 200 рублей и 16 800 рублей соответственно.

Имущественный налог за квартиру самозанятый без статуса ИП платит в обычном порядке. Размер налога зависит от кадастровой стоимости и ставки налога ― ее устанавливает муниципалитет, на территории которого находится квартира.

Самозанятые не подают никаких деклараций и не ведут отчетности. Весь их доход учитывается в приложении «Мой налог». Отчетным периодом при сдаче квартиры в качестве самозанятого является календарный месяц, а платить налог нужно до 28 числа следующего месяца. То есть за январь 2024 года налог нужно заплатить до 28 февраля 2024 года, за февраль 2024 года ― в марте 2024 года и так далее.

Сколько уйдет на налоги, если сдаете квартиру не целый год

Если сдавать квартиру не все 12 месяцев в течение года, процедура отчетности и уплаты налога никак не изменяется:

• Физлицо. В декларации 3-НДФЛ нужно указать общую сумму дохода, полученного за отчетный год, без деления по месяцам. В данном случае не имеет значения, если, например, в квартире не было жильцов с марта по июнь.
• ИП на УСН 6%. В декларации указывают общие доходы за первый квартал, полугодие, девять месяцев и за год. В данном случае также не имеет значения, если в какой-то отдельный месяц доходов от сдачи квартиры не было.
• ИП на ПСН. Минимальный срок патента составляет один месяц. Если планируете сдавать квартиру, например, только летом, можно купить патент на три месяца.
• Самозанятый. Если не сдавали квартиру в какой-то месяц, то и оформлять чек не должны. А если нет дохода, налоговая не начисляет налог.

Что будет, если не платить налог

Если налоговая узнает о том, что вы сдаете квартиру и не платите с этого налог, то выставит требование об уплате НДФЛ, а также начислит пеню за неуплату. Ее размер зависит от длительности просрочки и рассчитывается по формуле:

Неуплаченная сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней просрочки.

Кроме этого, налоговая начислит следующие штрафы:

• За непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 ₽.
• За предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица — от 500 до 2000 ₽.
• За нарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если не платить налоги не по незнанию, а осознанно, то размер штрафа будет уже 40%.

А если сумма неуплаченного налога превысит 2 700 000 рублей, то грозит уже уголовная ответственность. Самое суровое наказание в таком случае ― лишение свободы сроком до одного года. А если размер неуплаты превышает 13 500 000 рублей ― на срок до трех лет.

Главное

Почитать еще про налоги

Какую систему налогообложения выбрать: ОСНО или УСН

Как вернуть подоходный налог с зарплаты

Можно ли получить налоговый вычет при покупке недвижимости, если не работаешь