Чем рискует покупатель жилья: квартиры с участием материнского капитала, приватизированные и унаследованные квартиры

В некоторых случаях при покупке квартиры покупатель может столкнуться с повышенным риском. В прошлой статье мы рассказали про риски, которые связаны с участниками сделки, когда продавцами являются дети, супруги, недееспособные или пожилые люди. Если не знакомы с темой — лучше начать с нее.

В этой статье рассмотрим риски при покупке квартир, в которых участвовал материнский капитал продавца, приватизированных квартир и жилья, которое продавец получил в наследство.

Если покупаете квартиру, в которой участвовал материнский капитал продавца

Материнский капитал — это единовременная субсидия от государства семьям с детьми для семей, в которых с 2007 года родился или усыновлен второй или последующий ребенок. А с 2020 года материнский капитал дают за первенца. С 2021 года это 483 881,83 руб. Плюс на второго или последующего ребенка, если он появился с 2020 года, еще 155 550 руб. Если на первенца маткапитал не получали, то на второго можно сразу получить 639 431,83 руб.

Чаще всего семьи используют эту сумму на улучшение жилищных условий. В регионах, где жилье стоит не так дорого, она может покрыть значительную часть стоимости жилья или первоначальный взнос по ипотеке.

В чем риск. Если для покупки или строительства жилья продавец использовал материнский капитал, то такое жилье должно быть оформлено в собственность всех членов семьи (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).

Под членами семьи понимается распорядитель материнского капитала — тот, кому выдается сертификат на него, обычно это мама, а также ее супруг и все дети мамы. В данном случае под супругом понимается только официальный супруг, а под детьми — все дети распорядителя маткапиталом, в том числе совершеннолетние. Если у супруга мамы есть дети от другого брака, то они никакого отношения к маткапиталу не имеют. Если у мамы есть дети от другого брака — они имеют право на долю.

Если владелец сертификата не выделил доли на всех, кому положено по закону, присутствует нарушение законодательства, а еще — прав несовершеннолетних. Претензию может заявить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Сам ребенок, когда вырастет, тоже может заявить о нарушенных правах. Супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии.

Если продавец не выделил доли тем, кому положено, и решил продать жилье, где использован материнский капитал, то покупатель может столкнуться с исками от прокуратуры, ПФР, опеки, супруга или выросшего ребенка продавца. Если сумма маткапитала намного меньше стоимости квартиры, то, скорее всего, суд обяжет родителей вернуть маткапитал государству или положить деньги детям на счет, но нервы покупатель себе точно попортит.

Как минимизировать риск. С материнским капиталом не все так просто. Чтобы снизить свои риски, покупателю нужно проверить, использовался ли материнский капитал продавца для покупки этой квартиры. Вот что можно сделать:

1. Проверить договор приобретения у продавца — это обычная практика: для оценки законности права собственности продавца всегда запрашиваются правоустанавливающие документы. Если там есть отсылка к средствам материнского капитала, например прямо указано, что для оплаты покупки квартиры использовался маткапитал, то смотрим, выделены ли доли всем, кому нужно.

Если договор приобретения оформлен только на одного родителя, то выделения долей еще не было. В этом случае перед продажей продавец обязан:

• выделить доли всем, кому положено;
• запросить разрешение органа опеки и попечительства, если на момент продажи среди собственников есть несовершеннолетние дети.

Только после этого он может продавать жилье.

2. Выяснить наличие детей у продавца — проверьте паспорт продавца на странице с информацией о детях и подходит ли возраст детей под программу материнского капитала. Если второй или последующий ребенок родился в 2007 году и позже или если первый ребенок родился начиная с 2020 года, то у продавца есть право на маткапитал. В этом случае нужно понять, как он им распорядился.

3. Запросить у продавца справку о наличии права на материнский капитал. Продавец может взять такую справку онлайн через личный кабинет на сайте Пенсионного фонда. Для этого нужно зайти в личный кабинет в раздел «Материнский капитал» → «Заказать справку (выписку)»:

Получить справку о наличии права на материнский капитал продавец может через личный кабинет Пенсионного фонда

Если права на материнский капитал нет, то в справке так и будет указано, и далее проверка не нужна. Если в справке указано, что сертификат на маткапитал выдан, то нужно выяснить, использовал ли продавец эти деньги.

Так выглядит справка о наличии права на материнский капитал

4. Если продавец покупал квартиру с использованием ипотечного кредита — запросить у него справку из банка о погашении кредита, в которой часто прямо указывают, был использован материнский капитал или нет.

Так выглядит справка из банка о погашении ипотечного кредита

Если банк не может или по каким-то причинам не хочет предоставить такую справку или если квартира покупалась без ипотеки, то нужно запросить у продавца справку об использовании материнского капитала. Ее можно заказать онлайн через личный кабинет на сайте Пенсионного фонда, лично через отделение ПФР или через «Госуслуги».

Так выглядит справка об использовании материнского капитала (Постановление Правления ПФР от 16.05.2019 № 276п)

Если покупаете приватизированную квартиру

В России большая доля приватизированного жилья. Приватизация — это процедура бесплатной передачи квартиры в собственность тем людям, которые в ней прописаны. А когда жилье передано в собственность, то у продавца есть право его продать.

В чем риск. Если вы покупаете приватизированную квартиру, то может быть две проблемы:

1. Можно приватизировать квартиру в единоличную собственность, даже несмотря на наличие других прописанных в ней людей. Это возможно, если остальные прописанные дали на это согласие. Юридически оно оформляется как отказ от приватизации (ст. 2 Закона от 04.07.91 № 1541-1).

Если человек, который имел право на приватизацию, отказа не давал, то он имеет право заявить о нарушенных правах и о недействительности сделки.

Лица, отказавшиеся от приватизации, то есть от собственности, гипотетически все равно имеют право пользования этим жильем. Это право им дает некая неразбериха в законодательстве, решаемая только в судебном порядке:

• п. 2 ст. 292 ГК РФ говорит о том, что продажа жилого помещения дает основание для прекращения права им пользования членами семьи прежнего собственника. Членами семьи являются супруг, дети собственника, родители и любой человек, который был прописан в квартире как член семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Но есть нюанс — «если иное не установлено законом», в частности п. 4 ст. 31 ЖК РФ;
• п. 4 ст. 31 ЖК РФ говорит о том, что у бывшего члена семьи в случае прекращения семейных отношений право пользования пропадает;
• ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ говорит, что п. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на тех, у кого были права на приватизацию такого помещения, то есть, в нашем понимании, на «отказников». Это значит, что люди, которые отказались от приватизации, все равно имеют право, по сути, пожизненного проживания в квартире, даже если собственник сменился. И если такой человек подаст иск в суд, например о вселении в проданную квартиру, то покупателю придется доказывать в суде, что у того нет такого права. На что опирается суд при вынесении решений по подобным делам, мы разберем в разделе «Судебная практика».

2. Вторая проблема может возникнуть, если есть лица, которые были временно выписаны из квартиры, а в момент их отсутствия жилье было приватизировано. Например, пока человек отбывал наказание в местах лишения свободы или проходил службу в армии. Если приватизация прошла в отсутствие таких временно лишившихся прописки лиц, то они вправе требовать восстановления своих прав через суд. В этом случае временно отсутствовавшие лица имеют право на проживание и даже на долю в собственности, так как отказ они не оформляли. Вот обзор судебных споров по приватизации, где в подобных случаях суд восстанавливает права временно отсутствующих лиц.

Как минимизировать риск. Чтобы минимизировать риск, нужно проверить, кто проживал в квартире вместе с собственником на момент приватизации. Обычно для этого у продавца запрашивают так называемую расширенную выписку из домовой книги; в ней указано, кто сейчас зарегистрирован в квартире и кто был зарегистрирован ранее. Дату приватизации можно узнать из договора передачи квартиры. В Москве расширенную выписку можно заказать через МФЦ.

Расширенная выписка. В разных регионах название может отличаться: справка о регистрации, поквартирная карточка

Если на момент приватизации, кроме продавца, в квартире никто не числился, то все в порядке. Если некто был прописан, но в документах о собственности не указан, то стоит запросить у продавца копии отказов от приватизации. Если отказов нет, то, возможно, стоит запросить пояснения, а лучше вообще поискать другую квартиру.

Так выглядит отказ от приватизации. Формы отказов могут быть разными, например он может быть предусмотрен в заявлении на приватизацию или указан в самом договоре передачи квартиры

Некоторые риелторы советуют даже при наличии отказа от приватизации брать с отказника нотариально заверенное заявление о том, что он не претендует и не будет претендовать на эту недвижимость. Согласие на сделку и отсутствие претензий стоит запросить, даже если отказник уже не проживает в этой недвижимости или если он был несовершеннолетним на момент приватизации, — в моей рабочей практике встречались и такие случаи.

Судебная практика. Все претензии решаются через суд. Если опираться на судебные решения, то вот на что обращают внимание суды:

• Проживал ли человек, который отказался от приватизации, в спорном помещении на момент его продажи? Как давно он был выписан?
• Выехал ли он окончательно, то есть были ли официальные попытки вселиться обратно?
• Оплачивал ли он коммунальные услуги? Вдруг человек выехал, но оплачивал коммуналку именно он?
• Есть ли у него другое место проживания или право собственности?
• Участвовал ли он в приватизации другого жилья?

Если отказник давно выписался из квартиры, в содержании квартиры участия не принимал, имеет в собственности другое жилье, то, скорее всего, решение суда будет не в его пользу. Срок давности определяет суд, достаточным считается время не менее полугода до сделки. Например, в сентябре 2014 года вышел обзор судебной практики Верховного Суда, который дал разъяснения по непростой теме приватизации (Определение № 91-КГ13-7):

В любом случае оценивать обстоятельства будет суд, но наличие осмотрительности и проверок со стороны покупателя свидетельствует в его пользу.

Если покупаете квартиру, которую продавец получил в наследство

Наследование — это процедура передачи в собственность имущества умершего человека. Права нового владельца удостоверяются свидетельством о наследстве по закону или по завещанию. По закону наследовать имущество имеют право родственники, которые разделены на категории по степени родства по отношению к умершему родственнику. А по завещанию наследство может получить кто угодно.

В чем риск. Юристы считают, что наследственные сделки самые рискованные. Вот основные риски:

• Неожиданно могут появиться наследники, которые имеют право на наследство. Так бывает, если во время вступления в наследство человек находился в местах заключения, болел, был в коме, жил в другой стране. При наличии подобных уважительных причин суд может удовлетворить иск и признать право такого наследника. В этом случае все сделки, которые совершены с унаследованным имуществом, признают недействительными.
• Если собственник унаследованной квартиры мужчина, то риск выше, так как могут объявиться и заявить свои права внебрачные дети. В этом случае понадобится доказать факт отцовства.

• Если право собственности возникло недавно, то есть не истек минимальный срок исковой давности (3 года). В некоторых случаях срок исковой давности может быть увеличен до 10 лет для наследников, которые по подтвержденным документами причинам не могли заявить о праве на наследство. Считается, что с каждым годом владения риск снижается, но все будет зависеть от совокупности фактов.

• Если планируете купить квартиру в кредит, то нужно иметь в виду, что есть риск не получить одобрение страховой компании, если наследство совсем свежее — когда с момента смерти наследодателя прошло меньше года и наследник выставил квартиру на продажу сразу же, как получил документы о праве собственности.
  В этом случае придется искать банк, у которого страхование титула не является обязательным.

Как минимизировать риск. Если хотите купить квартиру, которая перешла к продавцу по наследству, то привлеките профессионала, который оценит ситуацию на предмет рисков.

Также судебная практика показывает, что сложнее оспорить наследство по завещанию, которое оформлено в нотариальной форме. Частичная отмена такого завещания возможна только при выделении обязательной доли в наследстве. По закону она полагается недееспособным или несовершеннолетним наследникам первой очереди, а также лицам, находящимся на иждивении умершего.

В каких случаях лучше отказаться от покупки

Иногда при покупке жилья риск оспаривания сделки высок. Лучше отказаться от сделки в таких случаях:

• В истории квартиры прослеживается частая перепродажа в короткий период, например, больше двух перепродаж в течение года уже должно насторожить. Историю квартиры можно увидеть из правоустанавливающего документа или при заказе выписки из ЕГРН о переходе прав.
•  Квартира продается по доверенности, оригиналы правоустанавливающих документов утеряны, на сделку представлены свежие дубликаты документов. В этих случаях есть риск мошенничества.
• Квартира принадлежит продавцу на основании договора дарения, который заключен менее 3 лет назад, при этом стороны по договору не являются друг другу родственниками.
• Квартира принадлежит собственнику, по которому ведется судопроизводство о банкротстве и взыскании долгов.

Что запомнить

Вот общие правила, которые снизят риск сделки и в случае проблемных ситуаций подтвердят вашу добросовестность:

• Иногда продавец просит занизить в договоре купли-продажи стоимость недвижимости, а разницу в цене получить под расписку. Таким образом он хочет уйти от налога с продажи. Не стоит соглашаться на такой вариант оформления сделки — это незаконная серая схема ухода от налогов.
• Рассчитывайтесь с продавцом в безналичной форме. Безналичный перевод денег на счет продавца однозначно доказывает факт получения им денег, а также доказывает добросовестность покупателя — то, что ему нечего скрывать от налоговой.
• Не стоит слишком бояться подобных квартир, но проверять документы нужно более тщательно. Если опасаетесь, что сами не справитесь с оценкой рисков, то привлекайте профессионала или страхуйте титул.

И не забывайте, что в таких сделках с повышенным риском стоит попробовать снизить цену.