Ипотека и реновация: старые правила в новых условиях

Программа реновации превратила процесс переселения из аварийных домов в азартную игру. В программу попали дома в удовлетворительном техническом состоянии. В такой ситуации новая квартира — это не всегда улучшение жилищных условий. Реновация стартовала в феврале 2017 года. Ее участники уже получают ключи от новых квартир, но условия программы до сих пор меняются. В апреле 2018 года зам. мэра Москвы Марат Хуснуллин заявил, что собственники квартир в домах под снос могут получить новое жилье меньшей площади, но с доплатой. Примерные места и даты переселения известны только для первых домов под снос. С остальными — должны определиться до 2032 года. За эти 14 лет капитального ремонта в хрущевках не будет. Это значит, что состояние квартир продолжит ухудшаться. Программа реновации обещает переселение в пределах района, но районы в Москве большие, и цена жилья зависит от его расположения. Два дома в одном районе возле метро и в промзоне будут иметь разную цену квадратного метра. Хозяева квартир в блочных хрущевках в Бескудникове выиграют в цене — их стоимость залогового обеспечения вырастет. А жители кирпичных пятиэтажек квартала «Камушки» у самого Сити, скорее, проиграют. Залоговая стоимость квартиры зависит от этих факторов и может сильно измениться. В этом случае, обеспечение по кредитам — как кот в мешке. Предсказать его сложно, поэтому банки предпочитают не работать с жильем под снос. По этой причине получить ипотеку в домах, попавших в программу реновации, практически невозможно. Но что делать, если у вас уже есть ипотечный кредит в пятиэтажке под снос?

Вопрос залога

Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.

Сложное рефинансирование

Центральный банк снижает ключевую ставку, а это делает актуальным вопрос рефинансирования ипотеки. В случае с квартирами в домах, попавших в программу реновации, перевести кредит из одного банка в другой на новых условиях, скорее всего, не получится. В апреле корреспонденты Business FM провели эксперимент. Они позвонили в два топовых банка и предложили рефинансировать ипотечный кредит на квартиру в пятиэтажке, попавшей под реновацию. В обоих банках им отказали: пояснили, что у них есть обязательное требование к объекту — «дом не должен быть под снос». Новая квартира может оказаться дешевле предыдущей — банки обычно не готовы брать на себя такие риски. Но не переживайте раньше времени, если у вас ипотека с залоговой недвижимостью в доме, который попал в программу реновации. Райффайзенбанк заинтересован в удобной схеме взаимодействия. Мы поможем клиентам поменять предмет залога по существующей ипотеке. При желании клиент сможет переоформить ипотечный кредит в нашем банке, сменив предмет залога, и купить дополнительные квадратные метры. А если ипотеки нет — сможет взять кредит на покупку квартиры побольше при переезде из дома под снос