Как принять квартиру у застройщика

Перед тем как подписать акт приема-передачи квартиры, стоит внимательно проверить результат работы застройщика. В статье расскажем, на что обращать внимание при приемке квартиры.

Жилищное строительство в России растет. В 2021 году действует несколько ипотечных программ с господдержкой.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на конец февраля 2021 года жилье строят более 3000 застройщиков по всей стране — это около 2 млн квартир

Качество сдаваемых квартир у разных застройщиков отличается. Но есть общие принципы приемки квартиры, когда дом уже построен. Расскажу о них подробно.

Как происходит сдача дома в эксплуатацию

Приемка дома госкомиссией. По закону перед тем, как дом сдадут в эксплуатацию, он проходит процедуру приемки государственной комиссией. Обычно госкомиссия формируется органом местного самоуправления. Она проверяет:

• соблюдение процедур при оформлении документов в начале и в процессе строительства;
• соблюдение ГОСТов и СНиПов — это правила и нормы, которые регулируют процесс стройки от строительных материалов до расценок на строительные работы;
• соблюдение законодательства при приемке дома и в процессе стройки — жилищное строительство регулируют федеральные и региональные законы;
• наличие договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций: водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, лифтов. Они должны быть заключены до сдачи дома в эксплуатацию. Коммуникации должны быть не просто разведены в квартиры, а находиться в рабочем состоянии;
• благоустройство придомовой территории.

Главный документ, который выдает госкомиссия, — разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Он означает, что дом готов к заселению.

Постановка на кадастровый учет. После того как дом сдан, застройщик должен поставить его на кадастровый учет — для этого он сдает документы на государственную регистрацию в Росреестр. После госрегистрации Росреестр присваивает новостройке почтовый адрес — до этого момента у новостройки есть только строительный адрес, который назначается при старте строительства.

Росреестр отчитывается об этом действии на сайте

После этого новостройку можно передавать дольщикам.

Как происходит передача объекта покупателям

После того как застройщик сдал дом госкомиссии и получил разрешение на его ввод в эксплуатацию, он вправе приглашать дольщиков на осмотр и получение ключей.

После того как дом поставлен на кадастровый учет, застройщик может начать продажу готовых квартир по договору купли-продажи. И тогда аналогичным образом на осмотр приглашаются покупатели, которые приобретают уже готовое жилье у застройщика.

Передача квартиры в новостройке дольщику регулируется ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. По закону застройщик должен пригласить покупателей к осмотру не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи или за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи. Уведомление отправляется заказным письмом почтой или вручается лично в офисе застройщика.

Ключи от квартиры застройщик передает только после того, как покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры. Но прежде чем подписать акт, объект стоит внимательно осмотреть. Если не указать недоделки и недостатки, то потом будет сложно потребовать их устранения у застройщика.

Пример уведомления от застройщика. Источник

На что обращать внимание при осмотре квартиры

На осмотре обязательно должен присутствовать представитель застройщика и сам покупатель. При осмотре важно фиксировать все, что не нравится, даже если представитель застройщика говорит, что это ерунда.

Покупатель имеет право прийти на осмотр со специалистом по приемке. Иногда застройщики препятствуют их участию, но закон не ограничивает участие сопровождающих лиц при приемке. Сопровождение такого специалиста не требует оформления нотариальной доверенности или другого документа, если покупатель присутствуете на осмотре. В случае отказа застройщик должен оформить его официально, а вы можете обратиться в суд с иском о защите прав потребителя и потребовать неустойку за каждый день просрочки передачи квартиры, а также компенсации морального вреда.

К осмотру квартиры нужно подготовиться. Можно заранее сделать себе чек-лист проверок, чтобы отмечать недостатки и ничего не забыть. Вам понадобятся:

1. копия плана квартиры — для сверки с фактической планировкой. По закону ДДУ должен содержать подробное описание будущей квартиры в графической форме (п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);
2. ручка и бумага — чтобы фиксировать все недоделки;
3. школьный мел — чтобы прямо на месте фиксировать недоделки, например отметить проблемные места на стене или на полу;
4. смартфон и зарядка — чтобы проверить розетки;
5. рулетка, уровень, дальномер — чтобы убедиться, что площадь соответствует заявленной;
6. лампочка — если установлены светильники, то стоит проверить их исправность;
7. свечка и туалетная бумага — для проверки вытяжек и сквозняков.

Осмотр лучше проводить по принципу лабиринта: идете все время вдоль одной стороны, например по левой, и внимательно осматриваете все сверху донизу. Вот на что нужно обратить внимание.

Двери. С них можно начать. Проверьте, как открываются замки входной двери, как она установлена, как открывается: не мешает ли что-то ее полному открытию, нет ли перекосов. Проверьте внутренние двери.

Планировка. Проверьте, соответствует ли планировка квартиры техническому плану в вашем договоре. Прикиньте площадь квартиры, например можно установить мобильное приложение для определения длины, измерить периметр, высоту и посчитать площадь. Площадь и высота потолков должны соответствовать плану.

Стены. Проверьте, нет ли трещин, насколько ровные стены — здесь поможет уровень. Чтобы оценить качество штукатурки, постучите по стенам в разных местах. Если слышите пустоты, значит, работы выполнены не очень хорошо, и штукатурка отслаивается. Убедитесь, что нет подтеков на стенах с окнами или у самого окна, — это означает разгерметизацию швов.

Полы. Полы должны быть без резких перекосов — это тоже проверяется уровнем. Постучите ногами по полу — звук везде должен быть единым. Если услышите пустоты, обозначьте их обычным мелком, сфотографируйте и отметьте на копии техплана квартиры.

Потолки. Оцените ровность поверхности. Не должно быть трещин и перепадов.

Окна. Проверьте окна: все ручки должны быть на месте, а окна — открываться и фиксироваться в положении проветривания. Проверьте окна и остекление на балконах и лоджиях: убедитесь, что окна открываются легко, а закрываются плотно, без зазоров. Для этого понадобится туалетная бумага, она уловит дуновение ветерка: медленно проведите бумагой вдоль окон и под подоконником. Также для этого можно использовать зажженную свечу: если есть сквозные отверстия, пламя будет колебаться.

Электричество. Если квартира предусмотрена с отделкой, то проверьте все розетки, выключатели и лампы — это можно сделать с помощью лампочки и зарядки для телефона. При реновации даже лампы должны висеть. Если квартира без отделки, то убедитесь, что присутствуют все необходимые провода для подключения.

Плита. Например, стандартами реновации предусмотрена установка плиты. Если плита электрическая, то, чтобы ее проверить, включите на полную мощность все конфорки — автоматический выключатель не должен выключаться. Если он отключился, значит, не хватает напряжения в сети, и это нужно отметить как недостаток.

Коммуникации. Включите все краны и проверьте напор воды и протечки под ванной и унитазом. С помощью уровня замерьте наклон ванны, оцените, уходит ли вода из ванны. Проверьте наличие счетчиков на электричество и воду, запишите показания по ним, проверьте, чтобы к ним был доступ. Проверьте работоспособность кранов, перекрывающих воду. Смотрите на радиаторы отопления. Если принимаете квартиру в отопительный сезон, то можно оценить, как топят. Если принимаете летом, то посмотрите на наличие подтеков и ржавчины на стыках. Если на радиаторах стоят терморегуляторы, проверьте, крутятся ли они. Проверьте вентиляцию на кухне, в санузлах — везде, где она есть. Это можно сделать с помощью туалетной бумаги: если прилипает к решетке — значит, работает.

Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, то нужно понять, какие материалы использованы и совпадают ли они с теми, что вам обещали. Например, при реновации они описаны в стандарте отделки, если это просто новостройка с отделкой — в договоре. Обратите внимание на стыки обоев на стенах, качество поклейки, на стыки пола между комнатами и коридором.

Общие пространства. Осмотрите места общего пользования — они относятся к совместному имуществу, то есть и к вашему. Если у вас квартира на первом этаже, возможно, стоит спуститься в подвал и посмотреть на предмет отсутствия влажности. А если она на последнем этаже, проверьте чердак на предмет подтеков. Проверьте лифты на работоспособность.

Все недостатки и недоделки зафиксируйте.

Как оформить недоделки

Если есть недоделки, то составляется дефектная ведомость. Этот документ может называться и по-другому — тут важно содержание: в документе указывают все недостатки и по договоренности сторон устанавливают срок для их устранения. Документ должны подписать обе стороны — представитель застройщика и покупатель.

По закону у дольщика есть три пути решения проблем с недоделками:

1. Устранение недостатков в разумный срок за счет застройщика. Обычно покупатели выбирают именно такой способ устранения проблем — это проще и быстрее, так как до въезда в помещение недостатки уже будут устранены. Закон № 214-ФЗ не регулирует конкретный срок, а вот закон о защите прав потребителей дает на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней (ст. 20 закона от 07.02.1992 № 2300-1).
2. Соразмерное уменьшение цены договора.
3. Самостоятельное исправление недостатков и последующее возмещение этих расходов застройщиком.

Пример оформления дефектной ведомости. Источник

По закону, если недостатки существенные или вовремя не устранены, дольщик имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег. Процедура расторжения договора регулируется законом (ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Но нужно понимать, что возврат денег может быть невыгодным, так как квартиры за время строительства могли существенно подорожать. Для одностороннего расторжения достаточно направить застройщику письменное уведомление о своем желании расторгнуть договор. Главное — сделать это до подписания акта приема-передачи объекта.

У новостроек есть гарантийный срок, который составляет 5 лет с даты передачи квартиры дольщику. На инженерное и технологическое оборудование гарантийный срок — 3 года. Это значит, что во время этого периода дольщик может требовать устранения тех недостатков стройки, которые не были выявлены при приемке. Например, вы принимали квартиру летом, а зимой выяснилось, что во всем подъезде не работает отопление.

В этом случае нужно обратиться в управляющую компанию. Если она не сможет устранить недостаток из-за особенностей строительства, то нужно зафиксировать факт недостатка и письменно обратиться к застройщику с требованием устранить его. Если застройщик не реагирует, то вопрос решается через суд. Но нужно учитывать, что суд рассмотрит только требования по устранению проблем, которые связаны со строительством. Претензии, связанные с естественным износом, суд рассматривать не будет.

Как составить акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи подписывается покупателем только после устранения всех недостатков. Сначала нужно убедиться, что они устранены.

Акт должен содержать следующую информацию:

• дата и место его составления;
• описание квартиры, метраж, указание адреса;
• текущие показания счетчиков, например на воду, свет, газ, — это нужно, чтобы покупателю не пришлось оплачивать коммуналку за период, когда квартира еще не была в его владении;
• указание, что у сторон нет взаимных претензий;
• подписи покупателя и представителя застройщика. Проверьте полномочия представителя — у него должен быть документ, уполномочивающий его действовать от застройщика, например доверенность или заверенная копия приказа.

Образец акта приема-передачи квартиры в новостройке. Источник

Вместе с актом вам должны передать ключи от квартиры, домофона, лестничной клетки, а также от коробов со счетчиками и других помещений общего пользования, если они заперты на ключ. А еще — паспорта на счетчики и технику, например плиту. Обязательно сверьте номера счетчиков в документации и на самих приборах.

В случае задержки устранения недостатков дольщик вправе потребовать от застройщика компенсацию в размере 1 % стоимости квартиры за каждый день просрочки (п. 1 ст. 23 закона о защите прав потребителей).

Застройщик может составить односторонний акт приема-передачи квартиры и считать себя исполнившим обязательства, если дольщик в течение 2 месяцев уклоняется от осмотра и составления акта (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Право составить такой акт есть у застройщика, даже если речь идет об устранении недоделок. Если застройщик не согласен с претензиями покупателя, он может провести независимую строительную экспертизу и, если она подтвердит его правоту, составить односторонний акт.

Пример одностороннего акта передачи квартиры. Источник

Если есть расхождения по площади. Иногда по результатам обмеров БТИ выявляет расхождение по квадратным метрам в квартире. Об изменении площади застройщик должен уведомить покупателя до передачи ключей. В этом случае составляется еще один документ — акт о взаиморасчетах или дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым происходит доплата или возврат денег. Обычно эти условия отражены в ДДУ.

Если разница в площади составит более 5 % от изначальной, у покупателя появляется право расторгнуть договор, но делать это придется в судебном порядке. Поэтому стоит оценить свои временные и финансовые ресурсы и решить, что в этой ситуации проще: расторгнуть договор или доплатить.

Если новостройка сдана не в срок. По закону застройщик должен передать дольщикам объект в срок, установленный договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Срок единый для всех дольщиков конкретного объекта.

Но бывает, что застройщик переносит срок сдачи объекта в эксплуатацию, и дольщиков убеждают заключить дополнительные соглашения, в которых сроки сдвигают. Так застройщики стараются избежать штрафных санкций. По закону в случае нарушения срока передачи объекта дольщику застройщик платит пени в размере 2/300-й ставки рефинансирования в день от цены договора.

Например, квартира стоит 5 млн руб. Сдача объекта задержана на 30 дней. Текущая ставка рефинансирования — 4,25 %. Значит, штрафные санкции составят: 5 000 000 × 4,25 % × 2/300 × 30 = 42 500 руб.

Если срок сдвинут больше чем на месяц, а дольщиков много, то сумма ответственности застройщика становится существенно выше.

Как оформить квартиру в собственность

После того как новостройка сдана в эксплуатацию и поставлена на кадастровый учет, а квартира принята по акту, можно регистрировать свою собственность. Для регистрации права собственности нужно обратиться в МФЦ. Понадобятся следующие документы:

1. Договор приобретения недвижимости — в нашем случае договор долевого участия, заключенный с застройщиком, или договор купли-продажи, если вы купили квартиру в уже готовом доме.
2. Акт приема-передачи квартиры.
3. Паспорта всех собственников квартиры.
4. Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность.
5. Свидетельства о рождении или паспорта детей, если собственность оформляется и на ребенка.
6. Копия платежного документа об оплате госпошлины за регистрацию — 2 тыс. руб. Оплатить можно прямо в МФЦ.

В случае электронной регистрации эти документы не понадобятся. Как оформить сделку в электронном виде, мы уже рассказывали.

После того как у вас примут документы, вам выдадут расписку, где будет указана дата выдачи документов. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр составляет 7 дней, а при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней.

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица составляет 2 тыс. руб.

Для получения документов нужно иметь расписку о приеме документов и паспорт. На руки выдадут договор покупки или договор долевого участия с отметкой о регистрации права собственности, а также выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если покупка была в долевую собственность, то каждый собственник получает свои документы лично.

После регистрации права собственности можно зарегистрироваться по месту жительства. Это можно сделать через МФЦ — там есть отделение МВД, которое занимается регистрацией граждан. Другой вариант — подать заявление на регистрацию через «Госуслуги», но в этом случае все равно придется посетить отделение МВД.

Если у вас ипотечный кредит

Если вы покупали жилье в кредит, то после оформления права собственности дольщику нужно предоставить в банк следующие документы:

• выписку из ЕГРН и договор долевого участия (или ДКП) с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки. Отметки проставляет государственный регистратор — покупатель получает документы уже с этими отметками;
• отчет об оценке квартиры независимым оценщиком — стоимость оценки отличается в зависимости от региона и оценщика, в среднем 3–5 тыс. руб.;
• страховой договор — по условиям кредитного договора, предмет ипотеки должен быть застрахован (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Для его заключения нужно обратиться в страховую компанию, аккредитованную банком.

Подать документы нужно в течение определенного срока, который указан в кредитном договоре.

Если ипотечной сделкой предусмотрено оформление закладной, то ее подготовит банк. Собственник расписывается в ней и сдает на регистрацию в МФЦ. Поэтому перед оформлением права собственности уточните в банке порядок действий с закладной. Закладную можно сдать вместе с пакетом документов для регистрации права собственности или позже.

Налоговые нюансы

Налоговый вычет. Покупатель имеет право на налоговый вычет при покупке жилья, а также при погашении ипотечных процентов.

Если вы купили квартиру в новостройке по договору без отделки, то в расчет стоимости покупки можно включить расходы на ремонт (п. 3 ст. 220 НК РФ).

НДФЛ при продаже квартиры. Если вы решили продать квартиру, то нужно учитывать, что с 2020 года изменилось правило определения минимального предельного срока владения квартирой в новостройке. Теперь срок владения исчисляется не с момента оформления собственности, а с даты полной оплаты ДДУ или договора уступки прав требования. Минимальный срок владения — 5 лет в общих случаях и 3 года, если жилье единственное. Соблюдение этого срока позволит избежать налога на доходы при продаже квартиры.

Например, вы заключили ДДУ в январе 2015 году и оплатили сразу всю его стоимость — 3 млн руб. В 2018 году оформили право собственности. В марте 2020 года решили продать квартиру за 5 млн руб. Раньше срок владения считался от даты регистрации права, то есть от 2018 года. Если у вас жилье не единственное, то минимальный срок владения — 5 лет. По старым правилам, минимальный срок владения не прошел, и мы бы заплатили налог: 13 % × (5 000 000 – 3 000 000) = 260 000 руб. Но после изменения закона срок владения считается с даты оплаты, то есть в нашем примере — с 2015 года. Получается, что минимальный срок владения более 5 лет, и налог платить не нужно.

Изменения коснулись и доходов от сделок по продаже квартир, совершенных в 2019 году. Появилась возможность вернуть излишне уплаченные за этот год налоги. Для этого нужно составить уточненную налоговую декларацию с учетом нового срока владения новостройкой и написать заявление на возврат.

Самое главное

1. Делайте осмотр и приемку квартиры своевременно, чтобы не довести ситуацию до одностороннего акта.
2. Подготовьтесь к приемке заранее — составьте чек-лист проверок. Фиксируйте все недостатки внутри и около своей квартиры, например на лестничной клетке, в лифте.
3. Поговорите с соседями — вдруг вы что-то пропустили.
4. Не забудьте про банк, если у вас ипотека.