Как выбрать и купить квартиру в новостройке

При покупке квартиры от вашего выбора будет зависеть качество жизни. В статье расскажу, как выбрать квартиру в новостройке, на что обращать внимание при выборе застройщика, какие способы оформления сделки могут быть и какие из них совместимы со льготной ипотекой.

Определитесь с бюджетом

При выборе квартиры важно понимать, на какой бюджет вы рассчитываете, какая часть из нужной суммы уже есть, а какую придется брать в кредитных организациях, получится ли сократить расходы с помощью льготных программ.

Ипотечный кредит. Если собственных денег на покупку квартиры не хватает, то, чтобы не копить долгие годы, можно использовать ипотечный кредит. Но на первоначальный взнос накопить придется. Минимальный взнос в банках — от 10 % стоимости квартиры.

Сумма ипотечного кредита ограничена вашим доходом и возрастом. Но во многих банках можно привлечь созаемщика, чтобы увеличить сумму кредита. Оценивайте свои возможности реально, чтобы потом своевременно и в полном объеме оплачивать кредит.

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса. Многие банки принимают материнский капитал в качестве первоначального взноса без участия собственных денег покупателя. Но нужно учитывать, что Пенсионный фонд России, который распоряжается этими средствами, выплачивает материнский капитал только после того, как право собственности перешло к покупателю. В среднем на это уходит от 2 недель до 1,5 месяца в зависимости от способа подачи документов.

Некоторые банки добавляют сумму материнского капитала к сумме кредита. Таким образом банк может сразу произвести расчет с продавцом. А материнский капитал в этом случае приходит в банк позже как досрочное погашение. Например, такую схему использует Райффайзенбанк. В этом случае покупателю иногда требуется собственный минимальный первоначальный взнос.

Некоторые банки предлагают ипотечные программы без первоначального взноса на основе сотрудничества с застройщиками. В этом случае банки предлагают ставку немного выше базовых программ.

Льготные программы. Даже если вы выберете готовую новостройку, не забывайте про ипотеку с господдержкой с низкими ставками. Например, в Райффайзенбанке действуют льготные ипотечные программы — ипотека с господдержкой на новостройки по ставке от 6,09 % и семейная ипотека по ставке от 4,99 % годовых.

После того как вы проанализировали свои возможности и поняли, на какую сумму ипотечного кредита можете рассчитывать, вам предстоит получить одобрение банка на кредит. Собственные средства, кредит и субсидии, если они есть, — это ваш бюджет, под который можно искать желаемое жилье.

Определитесь с критериями выбора жилья

Чтобы выбрать квартиру, нужно учесть ваши возможности и потребности. Для этого определитесь со следующими вопросами.

Квартира или апартаменты. Апартаменты дешевле, чем квартиры. Но несмотря на то, что внешне апартаменты похожи на квартиру, это нежилые помещения. А статус нежилого помещения влечет некоторые неудобства для их собственников. Это более дорогое обслуживание, невозможность прописаться. А значит, может быть сложно прикрепиться к социальной инфраструктуре, например больницам, школам, детским садам, или получить субсидии, если на них имеешь право.

Подробно о том, чем отличаются апартаменты от квартир, мы уже рассказывали.

Готовое или строящееся. Квартиры на этапе строительства дешевле, чем в готовом доме. Но постепенно эта грань стирается, так как рисков все меньше. Их снижает новая схема финансирования стройки: теперь деньги покупателей не перечисляются сразу застройщику, а хранятся до окончания стройки на специальном эскроу-счете в банке. Вы можете выбирать, на какой стадии строительства купить квартиру. Если покупать на этапе котлована, то квартира обойдется дешевле в среднем на 20 %, так как стройка впереди, а значит, есть риски — это и делает цену ниже. С готовым жильем все проще: когда строительство закончено и дом сдан — можно въехать и жить. Поэтому цена на такое жилье выше.

На что обращать внимание при покупке квартиры на стадии котлована, мы уже писали.

Тип новостройки. Сейчас в строительстве внешних стен и внутренних перекрытий применяются разные материалы: монолит, панели, кирпич и другие. Тип материала влияет на характеристики вашего будущего жилья, например звуконепроницаемость, энергоэффективность.

Отзывы экспертов о типах новостроек и материалов, которые используются в строительстве, можно легко найти в интернете. Определитесь, какую новостройку выбрать, и исключите дома из материалов, которые точно не подойдут, например панельные.

Нужна ли отделка квартиры. В конце 2020 года доля квартир с отделкой в новостройках Москвы превысила 70 %. Многие покупатели хотят купить и сразу въехать, поэтому строители учитывают их интересы и сдают квартиры в новостройке уже с отделкой. Такая квартира стоит дороже, чем с бетонными стенами. По оценкам экспертов, стоимость отделки от застройщика в стандартной квартире 40 кв. м составляет 550–750 тыс. руб. Эту разницу можно потратить на самостоятельный ремонт, который, скорее всего, обойдется дороже. Но нужно понимать, что качество готового ремонта сложно проверить при сдаче квартиры — часто проблемы обнаруживаются позже, и в этом случае на исправления придется потратить дополнительные деньги. Поищите информацию на форумах по ЖК и застройщикам — там можно заранее узнать, как правильно выбрать квартиру в новостройке, на основе отзывов реальных покупателей о качестве отделки в разных ЖК.

Район и инфраструктура. Понравившийся вам дом может находиться в эпицентре строительства. Например, когда дом введен в эксплуатацию, строительство квартала может продолжаться еще несколько лет. Изучите планы застройки района:

1. определитесь, хотите вы многоэтажку или вам ближе малоэтажное строительство. Поймите, устраивает ли вас количество соседних домов;
2. что вы хотели бы видеть из окна квартиры, а что — при выходе на улицу? Например, по результатам опроса Райффайзенбанка, многие ответили, что в своем новом жилье они хотели бы иметь рядом парк или лес;
3. нужны ли рядом детские учреждения — лучше заранее подумать об этом, даже если сейчас такой потребности нет;
4. внутренний двор и место для парковки;
5. магазины, культурные центры, торговые центры с кинозалами;
6. транспортная доступность — даже если у вас в семье есть машина, иметь рядом общественный транспорт полезно;
7. соседи — обратите внимание, что за покупатели ездят смотреть квартиры в интересующем вас доме.

Этаж и планировка. Качество жизни складывается из деталей, поэтому имеет смысл определиться и со второстепенными параметрами жилья:

1. подумайте, любой ли этаж вам подойдет. Например, если рядом дорога, то для нижних этажей она может быть ощутимым фактором дискомфорта;
2. планировка квартиры в каждом жилом комплексе разная. Даже в домах одного ЖК планировки могут отличаться. Представьте план идеальной квартиры. Например, вам важна большая кухня и балкон, а спальня может быть маленькой — учитывайте это при поиске. Другой вариант — это свободная планировка, чтобы зонировать квартиру по собственному проекту;
3. планировка общественного пространства. Например, есть дома, где этаж устроен как в гостинице — длинный узкий коридор с большим количеством квартир в одном отсеке на этаже. Если проектом не предусмотрено отдельных помещений для хранения, такой вариант может не подойти семьям с детьми, которым необходимо место для коляски.

Варианты покупки жилья в новостройке

После того как вы определились с критериями новостройки, нужно выбрать дом, который будет им удовлетворять. В зависимости от вашего выбора может быть два варианта сделки:

1. купить строящуюся или готовую квартиру напрямую у застройщика;
2. купить на этапе строительства у собственника — в случае если продавец купил ранее недостроенную квартиру у застройщика, а потом решил ее продать.

Оба способа подходят для покупки. Но нужно понимать, что перед сделкой вам стоит проверить надежность застройщика, потому что от этого зависят сроки стройки и шансы на ее окончание. При покупке у собственника придется также оценить надежность продавца плюс все предыдущие расчеты по этой квартире. Ниже подробно расскажу, что нужно проверить.

Как выбрать застройщика

Если вы не разбираетесь в финансовой и юридической документации, то, скорее всего, смотреть документы по строительству смысла нет. Вот что стоит проверить в этом случае.

Разрешение на строительство. Единственный документ, который стоит посмотреть, это разрешение на строительство. Обычно эти документы размещены на официальном сайте застройщика. Да и под каждую новостройку сейчас зачастую делают отдельные сайты. Разрешение на строительство должно быть.

А можно вообще не изучать документы самостоятельно, а просто зайти на один интересный официальный источник информации о новостройках. Речь идет о Единой информационной системе жилищного строительства. В ней собирается информация обо всех новостройках страны и о застройщиках.

Проверить интересующий вас дом можно на сервисе проверки новостроек.

Проверьте дом в реестре проблемных объектов и изучите ситуацию. Если дом оказался в этом списке, значит, были проблемы, и за этой стройкой введен контроль на государственном уровне.

Изучите отзывы. Почитайте в интернете отзывы о приглянувшейся новостройке и о том, кто ее строит. Обратите внимание на отзывы о застройщике по ранее построенным им объектам. Для принятия решения важна информация не только про качество, но и про управление домом. Обычно застройщик назначает свою управляющую компанию, и иногда выясняются интересные факты.

Как проверить продавца в случае покупки по договору уступки

Если вы покупаете квартиру у собственника по договору уступки права требования по ДДУ, то стоит проверить надежность продавца и то, расплатился ли он по своему договору с застройщиком:

1. оцените расчеты продавца с застройщиком. Это нужно, чтобы понять, прошла ли полная оплата. Если нет, нужно уточнить в договоре уступки этот момент;
2. запросите у продавца нотариальное согласие его супруга, так как имущество, которое приобретено в браке, является совместной собственностью (ст. 35 СК РФ). Если супруги разделили имущество, нужен брачный договор;
3. проверьте продавца на банкротство в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Сделки с банкротом теоретически могут быть оспорены в пределах до 3 лет до объявления банкротства. Для признания сделки недействительной потребуются веские основания, например если сделка заключена не на рыночных условиях, а по низкой цене. В таких случаях все решает суд;
4. проверьте собственника на наличие исполнительных листов на сайте Федеральной службы судебных приставов. Неисполненные исполнительные листы могут привести к банкротству.

Как оформить сделку

После того как вы проверили застройщика или собственника и убедились в их надежности, можно заключать сделку. Есть три варианта покупки новостройки:

1. Напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве.

2. У собственника по договору уступки прав требования. Например, кто-то купил у застройщика квартиру на стадии котлована по ДДУ с целью последующей продажи либо, пока строился объект, передумал или нашел другое жилье. На этапе строительства квартиры еще нет, но права на нее есть — они возникают из ДДУ. Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то эти права можно продать — то есть переуступить по договору уступки прав требования.

3. У застройщика по договору купли-продажи после того, как дом сдан в эксплуатацию. Новостройку по договору купли-продажи можно купить и у собственника после сдачи дома в эксплуатацию — хотя формально это уже не новостройка, а вторичное жилье, даже если квартира в бетоне.

Как оформить ипотеку на покупку квартиры в новостройке

Если для покупки квартиры нужен ипотечный кредит, то перед выходом на сделку нужно обратиться в банк. Большинство банков работают со всеми схемами покупки. Тут есть два пути:

1. Сначала выбрать дом и квартиру и посмотреть, в каких банках аккредитована эта новостройка. Обычно на сайте застройщика есть раздел «Ипотека», где можно выбрать конкретный дом и посмотреть, какие банки по нему работают.

Далее — выбрать банк и подать заявку на кредит. При выборе банка стоит обращать внимание на ставку, ограничения и наличие дополнительных расходов, например страховки. Нужно понимать, что нужную сумму кредита под желаемую квартиру банк может не одобрить.

2. Сначала выбрать банк, подать заявку на кредит, определиться с суммой кредита и первоначальным взносом. Банк одобряет заявки на кредит в два этапа: сначала он рассматривает самого заемщика и определяет сумму кредита с учетом его надежности, а затем уже рассматривает объект. Это позволит покупателю выбрать дом из перечня аккредитованных банком новостроек и подобрать квартиру в рамках уже одобренной суммы.

При покупке новостройки у застройщика чаще всего сделка проходит в электронном виде. Как оформить сделку с недвижимостью в электронном виде, мы уже писали.

Если ипотека с господдержкой

Перед тем как выбрать новостройку и взять кредит, проверьте условия действующих программ с господдержкой — вдруг получится сэкономить. Вот льготные программы, которые доступны на 2021 год:

1. «Ипотека с господдержкой» — для нее не подойдут варианты покупки жилья в новостройке по договору купли-продажи у собственника, а также переуступка от физлиц. Зато подойдет переуступка от юрлиц, кроме инвестиционных фондов и их управляющих компаний;
2. «Семейная ипотека с господдержкой» в новостройках. Ставка — 4,99 %. В некоторых банках по этой программе можно купить квартиру по переуступке и у физлица, например по такой схеме работает Райффайзенбанк. Но у семейной ипотеки есть ограничения: программа подойдет только семьям, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй или последующий ребенок, или семьям с ребенком-инвалидом;
3. «Дальневосточная ипотека» — программа подходит для покупки новостройки или вторичного жилья на Дальнем Востоке для тех, кто там живет или готов переехать. Ставка — до 2 % годовых, но есть ограничения. Например, в программе могут принять участие только молодые семьи до 35 лет. Подробно об условиях программы мы писали ранее;
4. «Сельская ипотека» — по этой программе можно купить жилье на сельских территориях, и не только новостройку. Списки территорий утверждают регионы, узнать их можно в банках, которые работают по программе; иногда в эти списки попадают интересные варианты загородного жилья. Ставка — до 3 % годовых.

Что запомнить

1. Покупка жилья требует баланса между предпочтениями и финансовыми возможностями, поэтому будьте готовы к компромиссу.
2. Чтобы выбрать подходящий вариант, составьте список важных для вас критериев и сверяйтесь с ним при просмотре новостроек. Делайте письменные пометки, фотографируйте понравившиеся объекты и инфраструктуру — так вы ничего не упустите, сможете объективно сравнивать и отсекать лишнее.
3. Полезно пару раз съездить и посмотреть новостройку и район в разное время суток. Днем и вечером окружение выглядит по-разному: разное количество людей и машин во дворе, освещение в темное время суток, уровень шума в квартире.