21 октября 2021

Как выбрать квартиру в ипотеку: 4 совета, о которых обычно не пишут

8024

Александра Краснова

Финансовый журналист, автор телеграм-канала Moneyhack

К сожалению, рынок жилья в России по соотношению цены и качества устроен так, что сложно выбрать квартиру и не впасть в уныние. Вот четыре совета, которые помогут смириться с действительностью и выбрать квартиру.

1. Четко понять, зачем вы берете ипотеку

Это банально, но почему-то далеко не каждый об этом задумывается. Перед тем как принимать такое важное решение, как ипотека на 10–15 лет, стоит четко ответить на несколько вопросов. Ответы даже можно записать на бумаге, чтобы напоминать себе в периоды сомнений.

Зачем вам нужна квартира?
Почему надо взять ее в ипотеку именно сейчас?
Как вы будете справляться с кредитом, если потеряете доход?
Неприятный вопрос для семейных пар, который все же надо обсудить: как будете делить ипотеку в случае развода?

✅ Пример хорошей мотивации: вам нужна квартира, потому что нет своего жилья. Аренда помогает, пока вы молоды и без детей. Когда в семье появляется ребенок, осесть на одном месте безопаснее и удобнее. Или, например, вы переехали в другой город и пока снимаете квартиру, но планируете остаться в нем насовсем. Ваша зарплата позволяет взять жилье в ипотеку, и это будет выгоднее, чем аренда. Согласно общему правилу, платежи по всем кредитам не должны превышать 40 % от ежемесячного дохода.

✅ Еще одна хорошая мотивация: разумная инвестиция в будущее. Например, вы покупаете квартиру и планируете ее сдавать, чтобы арендной платой перекрывать платеж по ипотеке. При этом важно, чтобы платежи были намного меньше (максимум те же 40 %), чем ваша зарплата: в случае неприятностей со сдачей в аренду вы сможете оплачивать ипотеку самостоятельно. И еще: не стоит надеяться, что у вас получится продать недвижимость подороже и заработать на этой сделке, если вы не профессиональный риелтор. Рынок — непредсказуемая штука.

Моя подруга недавно решила взять квартиру в ипотеку: у нее внезапно появилась сумма, подходящая для первого взноса. К тому же банк предварительно одобрил ей кредит по выгодной ставке. Начались поиски. Несколько месяцев она объезжала разные районы Москвы и присылала мне депрессивные отчеты. То, что ей нравилось, стоило очень дорого, а то, что она могла себе позволить, выглядело очень непривлекательно. В итоге обнаружился хороший вариант в строящемся доме — правда, в Санкт-Петербурге. Подруга была готова согласиться. Но прямо перед оформлением сделки позвонила мне и расстроенно сказала, что ей очень страшно.

Выяснилось, что она не настроена жить в этой квартире: у нее есть жилье в Москве, работа — тоже в столице, хоть и удаленка, но переезжать она не намерена. Рассматривать сделку как инвестицию тоже не получается: платеж по ипотеке выходил очень большим — в треть зарплаты. Я посоветовала ей не брать ипотеку просто потому, что «надо», — с такими туманными перспективами и отсутствием четкого плана. От сделки подруга в итоге отказалась.

2. Снять розовые очки

Надо признать, цены на недвижимость в соотношении со средними зарплатами в России уже давно были неадекватными. А за последний год стоимость квартир вообще взлетела до небес: новостройки подорожали на 27 %, средняя стоимость новых квартир в российских городах с населением от 300 тыс. человек сейчас составляет 4,47 млн руб. В Москве средняя стоимость квадратного метра, по данным irn.ru, в сентябре 2021 года составила почти 236 тыс. руб. Такая неутешительная статистика.

Если вам хочется большую квартиру в новом доме и в приятном районе, но у вас при этом нет возможности взять у банка приличную сумму (по моим ощущениям, 20–25 млн руб. для Москвы), то придется снизить ожидания и подготовиться к тому, что варианты жилья, которые вы будете рассматривать, могут сильно вас разочаровать.

Наши с мужем поиски квартиры в ипотеку вполне могли стать сюжетом для какой-нибудь черной комедии. В первый раз мы поехали смотреть дом в подмосковном городе Одинцове, который посоветовал мой друг, инвестиционный аналитик. Он рассказывал, как эта великолепная квартира должна вырасти в цене, — и сам при этом взял ипотеку в том же доме. И одним осенним вечером мы поехали посмотреть дом. Дом располагался «посредине нигде» — на самой окраине района, с одной стороны — гаражи и теплотрасса, с другой — дорога. В офисе продаж сказали, что совсем рядом есть станция электрички, правда, нужно перейти через дорогу, а потом пройти по темному лесу. Мы решили пройтись по этому маршруту и посмотреть. И уже в переходе встретили выпивающих бездомных, а в лесу было так темно и страшно, что я побоялась продолжать путь даже вдвоем. Этот вариант отпал.

Вторая квартира была в отдаленном московском районе. Дом стоял посреди поля. Рядом обещали открыть метро, но пока до ближайшей станции ходила маршрутка. Мы проехали за ней, и я почувствовала себя героиней фильма Балабанова: машина тряслась на плохой дороге, а вокруг были гаражи, стройки, серые заборы — все ужасно мрачное. Брать ипотеку ради такого варианта руки не поднимались.

Третий вариант был относительно нормальным. Недалеко от метро, хоть и на окраине. Но позади дома располагалось кладбище. Я представила, как буду гулять с коляской рядом со входом на кладбище, — и этот дом тоже отпал.

Мораль: перед тем как выезжать на поиски дома, нужно понять, что выбор, скорее всего, будет тяжелым, и ваши мечты о прекрасной первой квартире могут не сбыться. Так что лучше занизить ожидания.

И здесь важно не психануть и не взять нерационально дорогую квартиру с высоким платежом. Большая нагрузка на бюджет — это небезопасно. Лучше договориться с собой на разумную стратегию: выплатить ипотеку за квартиру «не мечты» и дальше двигаться ближе к центру или увеличивать метраж. Так вы будете чувствовать себя более свободно и не станете рабом непосильной ипотеки.

3. Не слушать знакомых

При выборе квартиры соблазнительно послушать советы друзей, которые совсем недавно взяли ипотеку в том же районе. Кажется, что они честно расскажут вам обо всех плюсах и минусах и обязательно предупредят о подводных камнях, которые кажутся неочевидными.

Но нет, это неправда! Я заметила удивительный эффект, который проверила уже на нескольких своих друзьях. Когда человек покупает квартиру в каком-то районе, он вдруг начинает его нахваливать. Даже депрессивное кладбище на заднем дворе становится «приятным и спокойным местом для прогулок». Возможно, ему хочется оправдать свою покупку перед собой, убедив других, что его решение стало лучшим из возможных.

Моя знакомая семейная пара настаивала, что я должна переехать в их великолепный город в Подмосковье: удобный район, замечательный дом. Но как только у них появилась возможность переехать в Москву, они мгновенно собрали вещи, и их как ветром сдуло. И уже потом признавались, что инфраструктура в этом районе, конечно, была не очень.

И, кстати, тот самый знакомый, который советовал мне безумный дом в Одинцове, в итоге там не живет.

При выборе квартиры постарайтесь не слушать советы друзей и знакомых. Вместо этого лучше полагайтесь на собственные ощущения и отзывы реальных жильцов, например в группах в соцсетях, где все обычно жалуются на недостатки, — подумайте, насколько они для вас критичны.

4. Проверить все самому

При выборе дома и района проверьте самостоятельно все бытовые вопросы: как ходить к метро (лучше пройтись вечером, чтобы проверить, как работают фонари), много ли рядом продуктовых магазинов, как обстоят дела с доставкой всего, что вы любите заказывать — продуктов, готовой еды, товаров из интернет-магазинов.

И на всякий случай: не доверяйте офисам продаж застройщика. Там работают люди с прекрасными навыками продавать то, что существует только на рекламных проспектах — и не факт, что будет в реальности. «Сейчас это ужасный пятачок на окраине района, но буквально через год здесь будет жилой рай с развитой инфраструктурой», — говорит застройщик, но, увы, скорее всего, не сдержит своих обещаний.

Особенно бдительным нужно быть тем, кто ищет первую квартиру для себя: мечты о собственном жилье обычно мешают трезво мыслить, и люди рады обманываться сами, застройщику даже не нужно сильно стараться.

Застройщик дома, где мы с мужем в конце концов выбрали квартиру, обещал построить рядом торговый центр и обустроить пляж у разбитого пруда. Сейчас на месте обещанного ТЦ растут новые многоэтажные дома. Пляж тоже так и не сделали.

Оценивайте ситуацию такой, какая она есть сейчас. Если вдруг застройщик чудом исполнит свои рассказы, пусть это будет приятным сюрпризом.

И лайфхак для тех, у кого много времени: некоторые, чтобы оценить район, перед покупкой жилья на время арендуют жилье неподалеку. Наверное, это лучший способ проверить все на собственном опыте.