26 марта 2020

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

9917

Марина Малайчик

Профессиональный ипотечный консультант и брокер

Если заемщик взял кредит на квартиру до того, как ставки пошли вниз, он может рефинансировать ипотеку, то есть взять новый кредит с лучшими условиями для погашения старого займа. Эту процедуру еще называют перекредитованием.

Что значит рефинансирование ипотеки? Само слово «ре-финансирование» (re-finance) говорит о том, что это повторное финансирование. В данном случае вы как бы заново финансируете свою покупку, но на более выгодных условиях.

Зачем рефинансировать ипотеку

Цель рефинансирования — правильно улучшить условия кредита. Вот что, например, можно сделать:

снизить ежемесячный платеж за счет увеличения срока кредита;
снизить процентную ставку, тем самым уменьшив ежемесячный платеж и общую переплату;
перейти на льготную ипотеку, например, если в семье после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок или в семье есть ребенок-инвалид, даже если он единственный, то можно рефинансироваться и снизить ставку до 4,99% по семейной ипотеке.

Когда можно сделать рефинансирование ипотеки

Часто у заемщиков возникает вопрос, через какое время можно рефинансировать ипотеку.

Рефинансировать ипотечный кредит обычно можно не раньше чем через шесть месяцев после выдачи. Но некоторые банки готовы перекредитовать ваш ипотечный кредит сразу, например Райффайзенбанк.

Второй вопрос, который волнует ипотечников, — как часто можно рефинансировать ипотеку. Спешим успокоить: рефинансировать ипотечный кредит теоретически можно несколько раз, в законах ограничений нет.

Как рефинансировать ипотеку

Процедура похожа на первичное получение ипотечного кредита:

банк одобряет вас как заемщика;
вы собираете документы (личные и по залогу);
при положительном решении нового банка делаете оценку недвижимости. Если вы делали предыдущую оценку в течение 6 месяцев до текущего рассмотрения, то банк может принять и старую оценку;
одобряете объект недвижимости — желательно к этому моменту иметь справку об остатке долга;
проводите ипотечную сделку;
новый банк за вас погашает предыдущий кредит и снимает свое обременение либо выдает документы (закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии претензий), и вы сами снимаете обременение через МФЦ;
документы по новой сделке сдаете для регистрации обременения на нового кредитора. Иногда это делается одновременно — в Росреестр подаете документы о погашении старого обременения и о регистрации нового.

Единственное отличие: вместе с новым кредитным договором оформляется договор об ипотеке (или договор залога прав требования), который регистрируется в Росреестре. Он регулирует ваши отношения с новым банком, которому вы передаете недвижимость в залог в обеспечение кредита. Квартира уже находится в вашей собственности, либо у вас есть зарегистрированные права на нее по договору долевого участия, и вы закладываете квартиру или права на нее новому банку.

Нюансы рефинансирования

При рефинансировании банк выдает вам деньги на погашение вашего кредита без обеспечения. Свои риски банки часто страхуют повышенной ставкой, которая закрепляется в кредитном договоре и действует в течение переходного периода — пока происходит смена банков. Размер ставки определяет банк, в среднем повышение составляет 1−2 процентных пункта.

Когда новый кредит переведен на погашение старого, залог какое-то время еще остается зарегистрированным на старый банк. После получения денег банк подает документы в Росреестр, чтобы снять залог. Как только залог перейдет к новому банку и договор об ипотеке будет зарегистрирован, повышенная ставка перестанет действовать. Обычно переходный период занимает не более 1 месяца.

Оформление рефинансирования связано с определенными затратами: на новую оценку, новое страхование, уплату госпошлины, возможную уплату повышенной ставки на время переходного периода, нотариальные расходы на оформление каких-либо документов, например согласия супруга, не участвующего в сделке.

Однако часть старой страховки можно вернуть. Для этого нужно обратиться в страховую и представить документ о погашении кредита. Вам пересчитают страховую премию за текущий год и вернут разницу.

Когда стоит рефинансировать кредит

Рефинансироваться выгодно, если расходы будут компенсированы разницей в ставках за 1−2 года. Это происходит, когда текущая ставка выше новой хотя бы на 1−1,5 процентного пункта. А если она еще выше — бегите за новым кредитом.

Стоит ли рефинансировать ипотеку? Стоит. Вы не только снизите ежемесячный платеж, но и сэкономите на отданных банку процентах.

Посчитаем

Допустим, год назад вы взяли ипотечный кредит на сумму 4 млн руб. на срок 15 лет по ставке 10% годовых. Ежемесячный платеж будет равен 43 088 руб.

Через 2 года после получения первого кредита вы планируете рефинансироваться по ставке 8,5% годовых. Остаток по кредиту на момент рефинансирования — 3 870 000 руб. Новый кредит берете на остаток срока по старому кредиту — 13 лет. Ежемесячный платеж при новых условиях будет 41 213 руб.

Предположим, расходы по сделке будут такие: оценка — 5 000 руб., госпошлина при регистрации — 500 руб. Плюс повышенная ставка за 1 месяц — около 4 000 руб. Всего — 9 500 руб. Это значит, что вы окупите свои расходы менее, чем за год.

	Было	Стало	Выгода
Сумма кредита	4 000 000 руб.	3 870 000 руб.
Процентная ставка	10%	8,5%
Ежемесячный платеж	43 088 руб.	41 213 руб.	1 875 руб.
Проценты по кредиту	2 936 937 руб. (с 3 года)	2 518 365 руб.	418 571 руб.

Таким образом, вы снизите ежемесячный платеж и сэкономите на общей сумме процентов 418 571 руб. — 9 500 руб. = 409 071 руб.

Не забудьте о налоговом вычете

Если вы несколько раз рефинансировали ипотеку, то для получения налогового вычета по процентам важно, чтобы в новом договоре на рефинансирование была связь с первичным кредитом, который вы брали на покупку жилья.Как получить налоговый вычет и сколько государство вам вернет

Проверьте, чтобы в кредитном договоре на первое рефинансирование были указаны полные реквизиты кредитного договора, по которому вы покупали жилье, а в кредитном договоре на второе рефинансирование — реквизиты договора первого рефинансирования.

При рефинансировании ипотеки можно взять большую сумму, чем вам необходимо для погашения остатка долга, — например если вы решите направить часть полученных денег на погашение задолженности по другим обязательствам. Это возможно, и банки дают такие кредиты, но в этом случае вы лишитесь права на налоговый вычет по процентам.