Как оформить сделку с недвижимостью в электронном виде

Мы давно научились делать покупки и заказывать еду, не выходя из дома, учиться и работать дистанционно. Купить квартиру тоже можно удаленно. В статье расскажу, как оформить электронную регистрацию права собственности, какие есть риски и как это сделать безопасно.

Возможность оформить электронную сделку с недвижимостью появилась 2 августа 2019 года. То есть сейчас даже не обязательно ходить в Росреестр или МФЦ. Закон не запрещает проводить в электронном виде любые сделки с недвижимостью — например, такие, как дарение или обмен. Если сделка требует участия нотариуса, то он тоже может провести ее в электронном виде.

С марта 2025 года юридические лица обязаны подавать документы для кадастрового учета и регистрации прав на любые объекты недвижимости исключительно в электронном виде. Исключение действует только для сделок, в которых участвует гражданин (как физическое лицо). В таких случаях документы допустимо подавать на бумаге. Однако это правило не распространяется на договоры долевого участия (ДДУ): они подаются в электронном виде всегда. Более того, обязанность по регистрации ДДУ теперь возложена на застройщика нового жилья.

Если у организации отсутствует техническая возможность направить документы онлайн (например, нет доступа к интернету), подача на бумаге всё же возможна, но только при наличии уважительных причин и в исключительных ситуациях.

Вот основные документы, которые нужны для электронной сделки: паспорт, СНИЛС, электронная подпись, документ на право собственности, договор купли-продажи в электронной форме (иногда договор формируется автоматически в сервисе банка или застройщика), акт приема-передачи и в некоторых случаях доверенность и согласие на электронную подачу документов.

Что вы узнаете

10 шагов: как оформить сделку с недвижимостью

Если кратко, то, чтобы купить недвижимость, нужно:

1. Выбрать квартиру. Это можно сделать как дистанционно, так и лично.
2. Если собственных денег не хватает, нужно получить одобрение банком вас как заемщика и выбранного вами объекта в качестве предмета ипотеки.
3. Получить документы по выбранной квартире и проверить их самостоятельно или с помощью специалиста. Большинство сведений сегодня доступно онлайн через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и электронные сервисы. Однако при покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется увидеть и оригиналы правоустанавливающих документов на бумаге (если возможно): это позволяет выявить риски, которые не всегда отражаются в цифровых базах.
4. Согласовать с продавцом способ расчета, например аккредитив, эскроу-счет или наличные. Если у вас наличные, то для расчетов потребуется банковская ячейка (в этом случае придется сходить в банк).
5. Выбрать банк для проведения расчетов, если планируете безналичный расчет и покупаете без ипотеки.
6. Согласовать дату сделки со всеми участниками.
7. Составить договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Если покупаете в новостройке у застройщика, он сделает это за вас. Подписать договор.
8. Передать документы на госрегистрацию.
9. Получить документы после регистрации и провести окончательные расчеты с продавцом.
10. Принять квартиру по акту приема-передачи.

При определенных условиях все эти этапы можно пройти удаленно.

Ограничения и нюансы электронных сделок

В сделках с недвижимостью в электронном виде есть нюансы:

Сведения должны быть в ЕГРН. Заключить сделку можно только с объектом недвижимости, права на который отражены в ЕГРН. Сейчас у многих на руках документы о собственности, оформленные до 1998 года, когда ЕГРН еще не было. В этом случае собственник может, но не обязан вносить свое право на недвижимость в ЕГРН. Но для сделки купли-продажи это необходимое условие. В бумажной сделке это можно сделать одновременно с продажей объекта, а для сделки в электронном виде это нужно сделать заранее.

Альтернативные сделки. Проведение альтернативных сделок с недвижимостью, когда продавец одновременно приобретает другое жилье или покупатель расплачивается средствами от продажи своей недвижимости, не запрещено законом. Однако реализация таких сделок сопряжена с существенными сложностями: существует риск срыва всей цепочки при отказе одного из участников, требуется много времени на согласование и оформление, а также возникают сложности с одновременной регистрацией прав в Росреестре. Дополнительно усложняют процесс возможные проблемы с ипотечным кредитованием и необходимость тщательной координации всех участников сделки.

Сделки с долями в праве общей собственности обязательны к нотариальному удостоверению, а их электронная регистрация доступна через популярные банковские платформы.

Нотариус вправе направить документы в Росреестр в электронном виде, используя свою квалифицированную электронную подпись, при этом банки поддерживают проведение таких сделок в цифровом формате.

Если сделка с долями оформляется всеми совладельцами в рамках одного договора (когда нотариус не нужен), документы тоже можно подать электронно, но снова не через банк, а через нотариуса или напрямую в Росреестр.

Уязвимые категории. Согласно закону о государственной регистрации недвижимости, сделки, в которых участвуют несовершеннолетние или недееспособные, а также те, где распоряжение имуществом происходит в рамках опеки, подлежат нотариальному удостоверению.

Важно: Росреестр перешел на использование российских сертификатов безопасности, в связи с чем доступ к сайту в некоторых браузерах (Chrome, Opera, Safari и других) может быть ограничен. Для корректной работы рекомендуется:

• установить браузер, поддерживающий российские сертификаты безопасности (например, Яндекс Браузер);
• либо установить корневые сертификаты через портал «Госуслуги», а затем активировать их в настройках системы и очистить кэш браузера.

Только после выполнения этих действий вы сможете полноценно использовать все функции официального сайта Росреестра.

Что такое государственная регистрация права

Договор покупки жилья считается заключенным, только когда он зарегистрирован в Росреестре, а запись о переходе права собственности внесена в ЕГРН.

Сроки государственной регистрации прав на недвижимость зависят от способа подачи документов. Эти сроки установлены статьей 16 закона о государственной регистрации недвижимости.

Подача напрямую в Росреестр:

• обычная сделка — 7 рабочих дней;
• регистрация ипотеки жилого помещения — 5 рабочих дней.

Подача через МФЦ:

• обычная сделка — 9 рабочих дней;
• регистрация ипотеки жилого помещения — 7 рабочих дней.

Электронная подача документов:

• через «Госуслуги» или сервис «Домклик» — 1 рабочий день;
• нотариально удостоверенная сделка — 1–2 рабочих дня.

Важно отметить, что сроки регистрации не зависят от того, приобретается недвижимость за собственные средства или в ипотеку, за исключением случаев регистрации ипотеки. Отсчет срока начинается со следующего рабочего дня после приема документов.

Что такое электронная подпись и зачем она нужна

Чтобы провести сделку в электронном виде, каждому участнику сделки нужна электронная подпись. Подписи бывают нескольких видов для разных типов сделок. Для сделок купли-продажи недвижимости нужна самая защищенная — усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Электронная подпись — это уникальный электронный шифр. Она имеет ту же юридическую силу, что и ваша личная подпись на бумажном документе. Электронная подпись представляет собой файл с расширением .sig, который выдается пользователю на USB-носителе, в облачном виде или предоставляется для скачивания.

Как получить. Сертификат УКЭП выдается только аккредитованными государством удостоверяющими центрами. Для сделок с недвижимостью его можно получить в Росреестре. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте и оформить заявку на выпуск УКЭП в личном кабинете. Сейчас доступен и облачный вариант УКЭП, обычно он дешевле в 2–2,5 раза, поскольку не требует покупки токена (USB-флешки с сертификатом) и средств криптографической защиты информации (СКЗИ).

Сколько стоит электронная подпись. Стоимость УКЭП зависит от удостоверяющего центра, формата носителя (токен (USB-флешка), облачная подпись) и набора услуг (лицензия на криптозащиту, установка, сервис). В обычных случаях цена для физического лица составляет порядка 2 000–5 000 ₽ за сертификат, действительный один год. Некоторые банки и застройщики предлагают услугу выпуска УКЭП в составе электронной сделки с доставкой курьером на дом. Однако токен и лицензия криптопровайдера, например CryptoPro CSP (от 2 000 ₽), чаще всего оплачиваются отдельно.

Как проверить подлинность. Проверить электронную подпись можно на портале «Госуслуги» или на сайте Росреестра. Например, вы хотите проверить электронную подпись сотрудника Росреестра, который заверил регистрационные сведения на договоре купли-продажи.

На странице для проверки нужно:

1. Выбрать подтверждение подлинности ЭП «электронного документа. ЭП — отсоединенная, в формате PKCS#7».
2. В поле «Выберите документ для проверки» загрузить файл с документом, подлинность ЭП которого вы проверяете, — файл с архивом договора с расширением .zip, а в поле «Выберите файл подписи для проверки» — файл с расширением .sig.

Результат проверки будет такой:

Еще вариант — проверить электронную подпись на сайте удостоверяющего центра Федеральной кадастровой палаты.

Согласие на электронную подачу документов

• Если участники сделки находятся в разных регионах и планируют подавать документы в электронном виде, собственник должен дать письменное согласие на отчуждение недвижимости через электронную сделку. Без такого согласия Росреестр может отказать в регистрации.
• Согласие на электронную сделку можно оформить через «Госуслуги» или МФЦ. В любом МФЦ можно подать заявление о согласии на подачу документов в электронном виде на отчуждение недвижимого имущества.

В некоторых случаях участникам сделки не требуется подавать заявление о государственной регистрации прав самостоятельно. Оно формируется и направляется в Росреестр автоматически от имени уполномоченного органа или организации.

Это происходит если:

• документы подаются через орган государственной власти (например, при покупке объекта у местной администрации);
• сделка проводится банком через систему информационного взаимодействия с Росреестром в рамках услуги электронной регистрации;
• застройщик сопровождает сделку и обеспечивает электронную подачу документов и подписи;
• используются сервисы Росреестра, в которых заявление формируется автоматически при подписании документов УКЭП.

Как провести электронную сделку

Чаще всего в электронном виде проводят сделки по покупке квартир в новостройках у застройщика. Если покупка в ипотеку, то сделку проводит банк — он формирует сделку и оформляет электронные подписи всем ее участникам. Документы на регистрацию может направить и застройщик, в этом случае банк предоставляет только подписанный кредитный договор в электронном виде и доверенность на своего сотрудника. Если покупаете на свои деньги, то электронную сделку проводит застройщик. Если нужна нотариальная форма, то электронную сделку может провести нотариус.

Электронная регистрация сделки возможна и при покупке жилья на вторичном рынке. Если вы покупаете жилье на собственные деньги, то такую сделку можете провести сами.

Банки часто предлагают услугу проведения электронной сделки и без привязки к ипотечному кредиту. Это бывает полезно, чтобы снизить вероятность ошибки в процессе самостоятельного формирования электронной сделки.

Сколько стоит электронная сделка. Если вы оформляете сделку самостоятельно, у вас будут следующие расходы:

• 4 000–7 000 ₽ — электронная подпись;
• 4 000 ₽ — госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 000 000 ₽. Для более дорогой недвижимости пошлина рассчитывается как 0,02% от кадастровой или договорной стоимости, но не может превышать 500 000 ₽.

При оформлении сделки через банк или застройщика в стоимость услуги электронной регистрации часто уже включены оформление электронных подписей для всех участников, отправка документов в Росреестр и сопровождение сделки.

Например, в Сбербанке с 6 мая 2025 года действуют следующие тарифы:

• 12 500 ₽ + госпошлина для Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области;
• 7 900 рублей + госпошлина для остальных регионов.

Как проходит сделка. Разберем самый частый вариант электронной сделки — когда ее проводит банк. Участники сделки и банк, который участвует в сделке как кредитор покупателя, согласовывают документы по сделке — это можно сделать и дистанционно. В документы сделки входят договор приобретения (купли-продажи или долевого участия) и акт приема-передачи квартиры. Покупатель и банк также согласовывают документы по кредитной сделке: кредитный договор, график платежей, страховые договоры и закладную, если она оформляется в процессе сделки. Договоры лучше вычитывать заранее, чтобы не столкнуться при регистрации с неприятными сюрпризами вроде приостановки регистрационных действий из-за неполного пакета или ошибок в договорах. Но если такое всё же случилось, то выясните причины, исправьте ошибки и подайте документы в Росреестр снова.

При направлении документов на регистрацию через Росреестр в согласованный участниками сделки день формируется заявление на государственную регистрацию. Там указываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости и прилагаются следующие документы в электронном виде: договор приобретения, а также кредитный договор или доверенность при необходимости. Документы подписывают — для этого в графе «Подпись» выбирается сертификат электронной подписи конкретного участника сделки. После этого пакет документов отправляется на регистрацию.

При заключении сделки в банке или у застройщика заявление обычно готовит менеджер этой организации. Далее — направляет документы клиенту через специальное приложение. Клиент подписывает их и заявления с помощью электронной подписи.

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке за собственные деньги, то понадобятся электронные подписи покупателя и продавца, договор купли-продажи в электронном виде и заявление на госрегистрацию на сайте Росреестра, которое в этом случае готовит один из участников сделки.

Что вы получите в результате электронной сделки

После того как сделка зарегистрирована, вам на электронную почту придет уведомление.

В этом же письме будут вложены следующие документы:

1. Зарегистрированный договор приобретения в архивном файле с расширением .zip;
2. Выписка из ЕГРН, которая подтверждает переход права собственности, в архивном файле с расширением .zip;
3. Выписка из ЕГРН в читаемом виде в формате PDF.

Если разархивировать файл «Договор купли-продажи», то вы увидите: сам договор в формате PDF (1), файлы с УКЭП от участников сделки в формате SIG (2) и листы в формате XML с отметками Росреестра о регистрации права собственности покупателя (3) и о регистрации ипотеки (если таковая была, как в данном примере) (4), заверенные электронной подписью государственного регистратора тоже в формате SIG (5).

Так выглядит отметка о регистрации права в формате XML — такая отметка прилагается к каждому листу договора и заверена электронной подписью государственного регистратора в формате SIG:

Посмотреть документы в читаемом виде можно на сайте Росреестра — для этого нужно загрузить файлы.

После этого у вас появится возможность скачать выписку по ссылке:

Как хранить документы. Сохраните электронные документы по сделке у себя на компьютере и на запасной USB-флешке. Иногда они нужны под рукой в электронном виде, например чтобы быстро загрузить их при заполнении декларации на налоговые вычеты. Распечатайте договор приобретения и выписку из ЕГРН в виде обычных читаемых документов формате и положите вместе с флешкой в отдельную папку.

Как происходят расчеты с продавцом

Если используется ипотечный кредит, то электронную сделку оформляет банк. Как только он получает из Росреестра документы о регистрации сделки в электронном виде, банк раскрывает аккредитив или другие специальные счета с условием доступа к ним. Деньги автоматически переводятся на счет продавца, который указан в договоре приобретения, например в договоре купли-продажи или долевого участия.

Если вы провели самостоятельную электронную сделку, но с участием специальных банковских счетов, например аккредитива, номинального счёта или эскроу-счета, то продавец получит деньги после того, как предоставит в банк зарегистрированный пакет документов в электронном виде с отметкой о регистрации перехода права собственности к покупателю.

Новые возможности

Мобильные приложения банков

Современные банки активно развивают мобильные приложения, позволяя проводить почти всю электронную сделку со смартфона или планшета. Через приложение можно:

• подписывать договор купли-продажи и акты приема-передачи с помощью встроенной УКЭП;
• отправлять документы на регистрацию в Росреестр без визита в офис;
• получать уведомления о каждом этапе регистрации и состоянии аккредитива или эскроу;
• проверять и корректировать данные сделки до отправки документов;
• общаться с менеджером банка через встроенный чат для решения вопросов в реальном времени.

Облачные электронные подписи

Ранее электронная подпись выдавалась только на USB-токене или смарт-карте, что требовало физического носителя и специального оборудования. Сегодня доступны облачные решения:

• сертификат УКЭП хранится в облаке, и доступ к нему осуществляется через защищенный портал или приложение;
• нет необходимости носить физический токен или устанавливать дополнительные программы на компьютер;
• подписывать документы можно с любого устройства, подключенного к интернету, без потери юридической силы подписи;
• облачная подпись позволяет ускорить процесс сделки, особенно при участии нескольких сторон, находящихся в разных регионах;
• некоторые банки и застройщики интегрируют облачные подписи в свои платформы для упрощения регистрации.

Видеоконференции для удаленной идентификации

Удаленная идентификация через видеоконференцию сегодня возможна для сделок с недвижимостью, где требуется подтверждение личности участников, но закон не обязывает присутствовать лично. Это касается, например:

• покупки или продажи квартиры на вторичном рынке без ипотеки, если участники согласны на электронную подачу документов;
• электронных сделок с новостройками у застройщика, когда банк или застройщик обеспечивает удаленную проверку личности;
• сделок, оформляемых через мобильные приложения банков или облачные сервисы, где предусмотрена видеоконференция для подтверждения личности;
• подтверждения согласия на электронную сделку для участников из разных регионов.

Какие есть риски и как себя защитить

Проверить историю объекта. Даже если объект внесен в ЕГРН, стоит запросить выписку, чтобы убедиться в отсутствии споров, долгов или других проблем. Выписку из ЕГРН можно получить онлайн через «Госуслуги» или сайт Росреестра. Электронная выписка стоит от 580 ₽ (бумажная — от 920 ₽), при этом собственники могут получить онлайн-выписку бесплатно. Есть льготные категории граждан (ветераны, инвалиды, многодетные семьи), для которых действует скидка. Скидка 50% распространяется на стоимость получения сведений из ЕГРН (выписок, справок, копий документов) для ветеранов, инвалидов и многодетных семей.

Электронная форма сделки сама по себе не увеличивает риски для покупателя. Напротив, во многих случаях она делает процесс более прозрачным и управляемым за счет использования электронной подписи, автоматических проверок и фиксирования всех действий в цифровом виде.

Однако важно помнить о схемах мошенничества, подобных «схеме Долиной», когда злоумышленники пытаются оспорить и отменить сделку с объектом недвижимости, утверждая, что продавец был в невменяемом состоянии или введен в заблуждение во время проведения сделки и по этой причине не осознавал своих действий.

Основные риски связаны не с форматом сделки, а с человеческим фактором:

• неосторожное обращение с электронной подписью;
• попытки провести сложную сделку через неподходящий сервис;
• невнимательная проверка документов.

Чтобы защититься от подобных рисков, рекомендуется:

• тщательно проверять историю объекта недвижимости;
• использовать только надежные банковские платформы с многоступенчатой проверкой;
• применять облачные электронные подписи с дополнительными уровнями защиты;
• привлекать профессиональных юристов для проверки документов;
• проводить комплексную юридическую экспертизу объекта;
• проверять наличие обременений и ограничений на недвижимость.

При использовании банковских платформ и современных систем электронной подписи риски существенно снижаются благодаря:

• автоматическому контролю за чистотой сделки;
• многоуровневой верификации участников;
• хранению истории всех операций;
• страхованию рисков;
• профессиональному сопровождению сделки.

Мошенничество с участием недееспособных продавцов. Чтобы удостовериться, что продавец отдает себе отчет в своих действиях, нужно проверить, не признан ли он недееспособным, не заведено ли дело о признании его недееспособным или ограниченно недееспособным. Для минимизации рисков лучше вести переговоры при свидетелях (это могут быть взрослые трудоспособные родственники продавца), попросить справки из психоневрологического диспансера, заверить сделку нотариально.

Особые случаи

Сделки с материнским капиталом

При использовании материнского капитала необходимо:

Выделить доли детям. Жилье, приобретенное с маткапиталом, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи. Размеры долей обычно рассчитываются пропорционально части маткапитала в стоимости объекта. Например, если маткапитал составил 10% от стоимости квартиры, детям выделяется доля, соответствующая этой сумме и поделенная на количество детей.

Соблюсти требования к объекту. Недвижимость должна быть пригодна для проживания, отвечать санитарным и техническим нормам, не быть ветхой или аварийной. С 2025 года для некоторых объектов (жилые дома, части домов, квартиры в блокированной застройке) требуется заключение межведомственной комиссии о пригодности для проживания.

Провести расчеты через безналичные платежи. Средства маткапитала перечисляются Социальным фондом России (СФР) в безналичной форме.

Если сделка не требует нотариального удостоверения (например, при покупке квартиры в единоличную собственность без долевых участников), стороны могут оформить договор в простой письменной форме. Однако при наличии долевых собственников или других условий, предусмотренных законом, нотариальное удостоверение остается обязательным.

Сделки с участием несовершеннолетних

Даже если все участники сделки — взрослые, важно убедиться, что в объекте недвижимости нет долей несовершеннолетних. Если же несовершеннолетние являются собственниками, их интересы защищают органы опеки и попечительства. В таких случаях:

Требуется разрешение опеки. Для совершения сделки необходимо получить согласие органов опеки, которое выдается при условии, что права ребенка не нарушаются. Например, при продаже жилья, где есть доля несовершеннолетнего, нужно одновременно приобрести для него равноценное или лучшее жилье.

Сделка должна быть нотариально удостоверена. Если несовершеннолетний выступает продавцом или его доля отчуждается, договор подлежит нотариальному удостоверению.

Сделки с долями

Если объект внесен в ЕГРН и нет альтернативных сделок, это упрощает проверку прав на недвижимость. Однако при сделках с долями необходимо:

Удостоверить сделку у нотариуса. Сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением некоторых случаев (например, если все доли отчуждаются по одной сделке всеми участниками долевой собственности).

Получить согласие других собственников. При продаже или ипотеке доли требуется согласие остальных совладельцев.

Проверить обременения. Перед сделкой необходимо убедиться, что по отношению к доле нет арестов, залогов или других ограничений, что можно подтвердить выпиской из ЕГРН.

Оформить страхование. При ипотеке доли банк может потребовать страхование объекта.

Учесть сроки. Например, при выделении долей детям после покупки жилья с маткапиталом действует шестимесячный срок для регистрации прав.

Сравнение: электронная vs очная сделка