Как оформить сделку с недвижимостью в электронном виде

Мы давно научились, не выходя из дома, делать покупки, заказывать еду, учиться и работать дистанционно. Купить квартиру тоже можно удаленно. В статье расскажу, как оформить электронную регистрацию права собственности, какие есть риски и как это сделать безопасно.

Как оформляется сделка по покупке недвижимости

Если кратко, то чтобы купить недвижимость, нужно:

1. Выбрать квартиру. Это можно сделать и дистанционно, если продавец проведет онлайн-тур. Но мы рекомендуем смотреть лично.
2. Если собственных денег не хватает, нужно получить одобрение банком вас как заемщика и выбранного вами объекта в качестве предмета ипотеки.
3. Получить документы по выбранной квартире, проверить их самостоятельно или с помощью специалиста. Документы можно получить в сканированном виде, т. е. тоже дистанционно, но, конечно, лучше увидеть оригиналы воочию, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке.
4. Согласовать с продавцом способ расчета, например аккредитив, счет эскроу или наличные. Если у вас наличные, то для расчетов потребуется банковская ячейка — в этом случае нужен визит в банк.
5. Выбрать банк для проведения расчетов, если планируете безналичный расчет и покупаете без ипотеки на свои.
6. Согласовать дату сделки со всеми участниками.
7. Составить договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Если покупаете в новостройке у застройщика, он сделает это за вас. Подписать договор.
8. Передать документы на госрегистрацию.
9. Получить документы после регистрации и провести окончательные расчеты с продавцом.
10. Принять квартиру по акту приема-передачи.

Все этапы можно пройти удаленно. Подробно расскажу о том, как провести электронную сделку и оформить электронную регистрацию недвижимости.

Что такое государственная регистрация права

Договор покупки жилья считается заключенным, если он зарегистрирован, — это требование п. 2 ст. 558 ГК РФ. Договор регистрируется Росреестром, а записи о переходе права собственности вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Возможность оформить электронную сделку с недвижимостью появилась со 2 августа 2019 года. По закону провести сделку купли-продажи можно дистанционно, то есть участникам сделки не обязательно ходить в Росреестр или МФЦ для подачи документов на госрегистрацию и стоять в очередях — можно оформить электронную регистрацию перехода права собственности. Это бывает удобно, если продавец и покупатель находятся в разных городах, или когда участник сделки не может выйти из дома, например по состоянию здоровья или по причине самоизоляции.

Закон не запрещает проводить в электронном виде любые сделки с недвижимостью, например дарение или обмен. Если сделка требует участия нотариуса, то он может провести ее в электронном виде.

Срок госрегистрации. Если документы подавать в Росреестр, то срок госрегистрации при покупке недвижимости за свои деньги составляет 7 рабочих дней, если в ипотеку — 5 дней. Но чаще документы подают через МФЦ — 9 рабочих дней. При электронной подаче документов на госрегистрацию — 5 рабочих дней с даты подачи заявления и оплаты госпошлины. Этот срок установлен вне зависимости от ипотечного кредита в сделке — ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ.

Какие есть ограничения для электронных сделок

В сделках с недвижимостью в электронном виде есть нюансы:

• Заключить сделку можно только с объектом недвижимости, права на который отражены в ЕГРН. Сейчас у многих на руках документы о собственности, оформленные до 1998 года, когда ЕГРН еще не было. В этом случае собственник может, но не обязан вносить свое право на недвижимость в ЕГРН. Но для сделки купли-продажи это необходимое условие. В бумажной сделке это можно сделать одновременно с продажей объекта, для сделки в электронном виде это нужно сделать заранее.
• В электронном виде нельзя провести альтернативную сделку, например когда продавец из этой сделки одновременно покупает другую недвижимость. Или когда покупателю, чтобы расплатиться по сделке, нужно одновременно продать свою другую недвижимость. Закон это не запрещает, но исполнение такой сделки сложное.
• Нельзя через банк совершить электронную сделку с долей — только с объектом целиком. Сделки с отдельными долями можно проводить только через нотариуса — п.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• В сделке, оформляемой в электронном виде через банк, не должно быть несовершеннолетних или недееспособных лиц. Такие сделки оформляются только через нотариуса — ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Банки не проводят сложные сделки в электронном виде. К таким относятся: покупка недвижимости, которая находится в залоге, сделки с участниками-иностранцами, а также сделки с большим числом участников. Например, Сбербанк ограничивает количество участников сделки — не более шести покупателей и пяти продавцов.

Что такое электронная подпись и зачем она нужна

Чтобы провести сделку в электронном виде, каждому участнику сделки нужна электронная подпись. Подписи бывают нескольких видов для разных типов сделок. Для сделок купли-продажи недвижимости нужна самая защищенная — усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Что такое электронная подпись. Она представляет собой уникальный электронный шифр и имеет ту же юридическую силу, что и ваша личная подпись на бумажном документе. Электронная подпись представляет собой файл с расширением SIG, который выдается пользователю на USB-носителе, предоставляется для скачивания, либо выдается облачная УКЭП.

Как получить. Сертификат УКЭП выдается только аккредитованными государством удостоверяющими центрами. Для сделок с недвижимостью такой сертификат можно получить в удостоверяющем центре Росреестра. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте и оформить заявку на выпуск УКЭП в личном кабинете. Но посетить офис удостоверяющего центра все равно придется, чтобы удостоверить личность и забрать УКЭП на USB-носителе. Можно сначала прийти в офис с паспортом, удостоверить там свою личность — тогда подпись можно будет скачать из личного кабинета в электронном виде.

Сколько стоит электронная подпись. При оформлении УКЭП через Росреестр, если вы получаете USB-носитель в офисе, подпись будет стоить 2200 рублей, если в электронном виде — 700 рублей. При получении УКЭП в удостоверяющем центре при содействии банка стоимость составит 1500 руб.

Некоторые банки и застройщики предлагают услугу выпуска УКЭП в составе электронной сделки с доставкой курьером на дом.

Как проверить подлинность. Проверить электронную подпись можно на сайте Госуслуг или Росреестра. Например, мы хотим проверить электронную подпись сотрудника Росреестра, который заверил регистрационные сведения на договоре купли-продажи.

Результат проверки будет такой:

Еще вариант — проверить электронную подпись на сайте удостоверяющего центра Федеральной кадастровой палаты.

Как провести электронную сделку

Кто проводит электронную сделку. Чаще всего в электронном виде проводят сделки по покупке квартиры в новостройке у застройщика. Если покупка в ипотеку, то сделку проводит банк — он формирует сделку и оформляет электронные подписи всем ее участникам. Документы на регистрацию может направить и застройщик, в этом случае банк предоставляет только подписанный кредитный договор в электронном виде и доверенность на сотрудника банка. Если покупаете на свои деньги, то электронную сделку проводит застройщик. Если нужна нотариальная форма сделки, то электронную сделку может провести нотариус.

Возможна электронная регистрация сделки при покупке жилья и на вторичном рынке. Если вы покупаете жилье на собственные деньги, то такую сделку можете провести сами.

Услугу проведения электронной сделки часто предлагают банки и без привязки к ипотечному кредиту. Это бывает полезно, чтобы снизить вероятность ошибки в процессе самостоятельного формирования электронной сделки.

Сколько стоит электронная сделка. Если вы оформляете сделку самостоятельно, то у вас будут следующие расходы:

• оформление электронной подписи — 700 рублей, если оформлять через Росреестр в электронном виде. Подпись нужна каждому участнику сделки;
• оплата госпошлины за регистрацию. Обычно ее оплачивает покупатель, но это вопрос договоренности сторон. Стандартная пошлина для физических лиц — 2000 рублей.

Если оформляете сделку с помощью банка или застройщика, то вы платите только за саму услугу электронной регистрации. В нее уже входит оформление электронных подписей для всех участников сделки, направление документов на госрегистрацию в электронной форме в Росреестр и сопровождение сделки. Например, в Сбербанке стоимость таких услуг — от 7900 до 10 900 рублей в зависимости от региона и типа жилья. А в Райффайзенбанке такая услуга электронной регистрации с учетом выпуска электронной подписи стоит в регионах — 5500 рублей, в Москве — 7000 рублей.

Как проходит сделка. Разберем самый частый вариант электронной сделки, когда ее проводит банк. Участники сделки и банк, который участвует в сделке как кредитор покупателя, согласовывают документы по сделке — это можно сделать и дистанционно. В документы сделки входят договор приобретения (договор купли-продажи или договор долевого участия) и акт приема-передачи квартиры. Покупатель и банк также согласовывают документы по кредитной сделке: кредитный договор, график платежей, страховые договоры, закладную, если она оформляется в процессе сделки. Договоры лучше вычитывать заранее, чтобы не столкнуться при регистрации с неприятными сюрпризами вроде приостановки регистрационных действий из-за неполного пакета или ошибок в договорах. Если такое случилось, то выясните причины, исправьте ошибки и подайте документы в Росреестр снова.

При направлении документов на регистрацию через Росреестр в согласованный участниками сделки день формируется заявление на государственную регистрацию. Там указываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости и прилагаются следующие документы в электронном виде: договор приобретения, а также кредитный договор или доверенность при необходимости. Документы подписывают — для этого в графе «Подпись» выбирается сертификат электронной подписи конкретного участника сделки. После этого пакет документов отправляется на регистрацию.

При заключении сделки в банке или у застройщика обычно заявление готовит менеджер этой организации. Например, такую возможность для клиентов запускает Райффайзенбанк: сотрудник банка создает обращение на госрегистрацию и в нем указывает информацию аналогично тому, как при подаче через Росреестр. Далее направляет документы клиенту через специальное приложение. Клиент подписывает их и заявления с помощью электронной подписи.

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке за собственные деньги, то такую сделку можно провести и самим. Понадобятся электронные подписи покупателя и продавца, договор купли-продажи в электронном виде и заявление на госрегистрацию на сайте Росреестра, которое в этом случае готовит один из участников сделки.

Для расчетов по электронной сделке покупатели обычно используют аккредитив с условием его раскрытия в пользу продавца после регистрации сделки. На аккредитивный счет в день сделки закладываются средства первоначального взноса, и туда же или на отдельный счет банк перечисляет кредитные деньги, которые он выдал покупателю. Продавец получит доступ к этим деньгам после государственной регистрации. Если в сделке для расчетов использовалась банковская ячейка, то чтобы получить к ней доступ, продавец должен прийти в банк с документами, подтверждающими регистрацию.

Что вы получите в результате электронной сделки

После того, как сделка зарегистрирована, вам на электронную почту придет уведомление.

В этом же письме будут вложены следующие документы:

1. зарегистрированный договор приобретения в архивном файле с расширением ZIP;
2. выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает переход права собственности, в архивном файле с расширением ZIP;
3. выписка из ЕГРН в читаемом виде в формате PDF.

Если разархивировать файл «Договор купли-продажи», то увидим сам договор в формате PDF (1), файлы с УКЭП от участников сделки в формате SIG (2) и листы в формате XML с отметками Росреестра о регистрации права собственности покупателя (3) и о регистрации ипотеки (если таковая была, как в данном примере) (4), заверенные электронной подписью государственного регистратора тоже в формате SIG (5).

Посмотреть документы в читаемом виде можно на сайте Росреестра — для этого нужно загрузить файлы.

После этого у вас появится возможность скачать выписку по ссылке:

Как хранить документы. Сохраните электронные документы по сделке у себя на компьютере и на запасной USB-флешке — иногда они нужны под рукой в электронном виде, например чтобы быстро загрузить их при заполнении декларации на налоговые вычеты. Распечатайте договор приобретения и выписку из ЕГРН в человекочитаемом формате и положите вместе с флешкой в отдельную папку.

Как происходят расчеты с продавцом

Если используется ипотечный кредит, то электронную сделку оформляет банк. Как только он получает из Росреестра документы о регистрации сделки в электронном виде, банк раскрывает аккредитив или другие специальные счета с условием доступа к ним. Деньги автоматически переводятся на счет продавца, который указан в договоре приобретения, например договоре купли-продажи или договоре долевого участия.

Если вы провели самостоятельную электронную сделку, но с участием специальных банковских счетов, например аккредитива, номинального счета или эскроу-счета, то продавец получит деньги после того, как предоставит в банк зарегистрированный пакет документов в электронном виде с отметкой о регистрации перехода права собственности к покупателю.

Какие есть риски и как себя защитить

Иногда бывают сбои, в том числе и по вине банка. Поэтому перед сделкой:

• почитайте отзывы об электронных сделках в конкретном банке, услугами которого планируете воспользоваться;
• узнайте у своего менеджера, в каком виде лучше провести сделку;
• чтобы провести дистанционную сделку, необходимо лично уведомить Росреестр, что вы согласны на электронную сделку. Для этого нужно подать заявление через МФЦ — и после этого можно сразу приступать к сделке. Без такого заявления электронная сделка будет отклонена Росреестром.

В Райффайзенбанке при электронной сделке скоро появится возможность подать согласие на проведение сделки в электронном виде вместе с договором купли-продажи.

В некоторых случаях заявление не требуется:

1. Если документы подаются через орган государственной власти, например вы покупаете объект у местной администрации.
2. Если сделка проводится банком через систему информационного взаимодействия с Росреестром — обычно если банк предлагает услугу электронной регистрации сделок, то взаимодействие с Росреестром налажено.
3. У покупателя и продавца есть электронные подписи от Росреестра.
4. Если сделку проводит застройщик и обеспечивает электронные подписи от Росреестра (этот момент лучше уточнить у застройщика).

Что запомнить

1. Электронные сделки с недвижимостью законны, быстры и удобны. Особенно если покупатель и продавец находятся в разных городах.
2. Электронные сделки ускоряют время регистрации — без ипотеки это займет пять дней вместо девяти, если подаете документы через МФЦ.
3. Многие банки дают дополнительные скидки к ставке по ипотеке при электронной регистрации.
4. Проверяйте документы, которые к вам вернулись с регистрации, чтобы исключить ошибки или нехватку документов. У вас должен быть договор приобретения в электронном виде с электронной подписью и выписка из ЕГРН, заверенная электронной подписью Росреестра.
5. Электронные сделки — довольно новое направление, иногда бывают сбои, но все решается. Даже в случае приостановки регистрации есть возможность возобновить ее без посещения офиса банка или МФЦ, если направить дополнительные документы в электронном виде и подписать их электронной подписью.