23 октября 2020

Как купить квартиру на вторичном рынке без риелтора

7943

Марина Малайчик

Профессиональный ипотечный консультант и брокер

Подробнее

Светлана Дергачева

Менеджер продуктов, Управление кредитных продуктов Райффайзенбанка

Подробнее

Если хочется сэкономить на услугах риелтора — можно купить квартиру самостоятельно.

Услуги риелтора по покупке квартиры стоят в среднем 4 % от цены квартиры. За эти деньги риелтор подбирает квартиру, собирает документы, проверяет их, помогает торговаться. Купить квартиру на вторичном рынке без риелтора сложнее, но возможно. Рассказываем, как безопасно это сделать и на что обращать внимание.

Где искать квартиру на вторичном рынке

Найти квартиру можно:

на досках объявлений, например Авито, ЦИАН, Домофонд;
в банковских экосистемах, где продавцы недвижимости предлагают квартиры, например ДомКлик, Банк Дом.РФ;
у банков, которые продают заложенную недвижимость, например залоги от Райффайзенбанка и на торгах залоговой недвижимости — можно купить дешевле, но есть риск, что квартира с проблемой, например с прописанными детьми, разбираться с которыми придется вам;
на аукционе по продаже недвижимости, которая является собственностью города, например по Москве.

Чтобы не тратить время на изучение неподходящих вариантов, стоит заранее определиться:

в каком районе вы хотите жить;
какая инфраструктура необходима — школы, детские сады, поликлиники, магазины;
важна ли транспортная доступность, например наличие общественного транспорта рядом;
хотите ли купить квартиру или готовы к апартаментам — чем они отличаются мы уже рассказывали.

Кстати, не забудьте все это соотнести с суммой денег, которая у вас есть в наличии, или с суммой ипотечного кредита, которую вам уже одобрил банк.

На что обращать внимание в объявлении

После того, как отобрали объявления по нужному району города, проверьте следующие параметры:

Проверьте по карте наличие необходимой инфраструктуры, например метро, парка или, наоборот, нежелательных объектов, как кладбище или промзона.
Если речь о Москве, проверьте, находится ли дом под реновацией — так вы исключите риск скорого переезда. Некоторые покупатели целенаправленно выбирают жилье в малоэтажных домах, а в случае реновации нет гарантии, что новый дом сохранит этот параметр.
Запросите документ в бюро технической инвентаризации (БТИ), который подтвердит, что дом не является ветхим. Это важно, если вы покупаете в кредит — не все банки рассматривают такие объекты: если дом проблемный, например ветхий, и до капитального ремонта его состояние ухудшится, то квартиры в нем обесценятся — банку невыгодна такая квартира в качестве предмета залога.
Посмотрите описание заинтересовавшего вас дома: когда построен, какая серия дома, из чего построен, какие перекрытия и коммуникации. Для этого достаточно ввести адрес дома. Это важно и для ипотеки: банки редко берут дома с деревянными или смешанными перекрытиями. Сравните описание дома и фотографии: бывает, что в объявлении указывают фото другого объекта.
Обратите внимание, сколько времени продается квартира — обычно в объявлениях есть дата размещения. В некоторых агрегаторах можно увидеть изменения в цене за время публикации объявления. Если квартира продается давно, и цена уже снижалась, то можно поторговаться.
Узнайте, альтернативная это сделка или нет. Иногда продавцу квартиры нужно купить другое жилье одновременно с продажей этой квартиры — это называется альтернативная сделка. Такая сделка сложнее: нужно учесть много параметров — время и стыковку интересов всех участников. Если вы или продавец используете ипотеку, то нюансы сделки придется согласовывать еще и с банками. Если в объявлении не указаны подробности, то уточните их при разговоре.
Кто продает — собственник или риелтор. Если квартиру продает риэлтор, то уточните, есть ли у него договор с собственником. Если поиск покупателя — это инициатива посредника, а собственник не в курсе, то есть риск, что сделка не состоится, а вы просто потеряете время.

Какие вопросы задать при созвоне по объявлению

После того, как вы отобрали несколько подходящих вариантов, созвонитесь с продавцом. Вот что стоит уточнить перед покупкой квартиры на вторичном рынке:

Что спрашивать	Почему это важно
Сколько у квартиры собственников, есть ли среди них пожилые, несовершеннолетние или недееспособные владельцы На каком основании квартира находится в собственности продавца — приватизация, договор купли-продажи, договор долевого участия, наследство и т. п.	Если собственник несовершеннолетний или недееспособный, то потребуется разрешение органа опеки. Если есть пожилые владельцы, то запросите документы, подтверждающие их дееспособность, например справки из психоневрологического диспансера. В каждой сделке есть нюансы, которые стоит предварительно оценить. Например, если собственник приватизировал квартиру, то нужно проверить, кто был прописан в квартире на момент приватизации и не было ли отказников от приватизации — такие лица имеют право пользования жильем и выселить их будет проблематично. Если есть свидетельство о наследстве, то нужно узнать, были ли другие наследники. Если они были и от прав не отказывались, то гипотетически могут заявить о себе.
Сколько времени квартира находится в собственности	Если продавец купил квартиру меньше, чем 3 года назад, это его единственное жилье или он получил его по наследству или по договору дарения от близкого родственника, договору приватизации или договору ренты с пожизненным проживанием, то он должен заплатить подоходный налог при продаже. В остальных случаях налог платят, если квартира в собственности менее 5 лет. Этот вопрос продавцы часто предлагают «решать» покупателю, занижая стоимость квартиры в договоре купли-продажи, а разницу получая по расписке. Мы не рекомендуем соглашаться на участие в подобной серой схеме.
Кто зарегистрирован в квартире	Если в квартире зарегистрирован ребенок, то выселить его в никуда не получится. Уточните у продавца, есть ли куда отселить ребенка и обязательно предусмотрите в договоре купли-продажи выписку всех прописанных в течение нескольких дней, а еще лучше — до сделки.
Есть ли на квартире обременения / ограничения	Бывает, что квартира находится в залоге или под арестом — это и есть обременения. Пока обременения не сняты, сделка не состоится — проверить можно на сайте Росреестра. Но есть исключение. В Райффайзенбанке запущена схема покупки квартиры, находящейся в залоге у другого банка. При этом продавцу не нужно снимать обременение до момента подписания договора купли-продажи. Это удобно, так как часто люди покупают квартиру в ипотеку, но со временем возникает необходимость продать квартиру до полного исполнения обязательств, например если родился ребенок и нужна квартира побольше.
Использовался ли материнский капитал при покупке квартиры	Если использовался материнский капитал, то по закону выделены доли всем детям продавца. В этом случае потребуется разрешение органа опеки на продажу. А если дети на момент продажи еще не наделены долями в праве общей собственности, то от такой сделки стоит отказаться.
Продает напрямую собственник или кто-то по доверенности	Лучше проводить сделки напрямую с собственником. Если у вас ипотека, не каждый банк рассмотрит сделку по доверенности.
Сколько собственников было до покупки квартиры продавцом	Проверить это можно, запросив справку о переходе прав из Росреестра. Если в истории квартиры прослеживается частая перепродажа за короткий период, например в течение года, то это повод дополнительно проверить, почему квартира продавалась сразу после покупки, что не устраивало собственников. Тут могут помочь соседи или пристальная оценка соседней инфраструктуры.

После собранной информации количество вариантов может сократиться. Оставшиеся варианты лучше посмотреть лично — так вы сможете оценить двор, вид из окон, подъезд, соседей.

На что обращать внимание при просмотре

Инфраструктура. Посмотрите, что находится вокруг, ухожена ли придомовая территория. Убедитесь, что рядом есть необходимая инфраструктура и транспортные остановки.
Подъезд. Оцените чистоту подъезда, лифта, соседских дверей.
Соседи. Узнайте у продавца про будущих соседей, сбоку, сверху, снизу. Если наверху маленькие дети, то приготовьтесь, что будет шумно. Вряд ли продавец расскажет, если кто-то из соседей любит громкую музыку — ему же нужно продать квартиру. Поэтому постарайтесь поговорить с соседями по подъезду.
Коммуникации. Узнайте про технические коммуникации — электричество, воду. Есть ли дефекты, когда последний раз меняли или ремонтировали. Проверьте, как льется вода и какая она. Бывает, что вода совсем не прозрачная.
Перепланировки. Уточните, были ли в квартире перепланировки, какие, узаконены ли. Если у вас ипотека, то не все банки берут квартиры с перепланировкой в качестве залога, например, если был неузаконенный перенос «мокрых» точек — хозяин сделал ванную на месте комнаты.
Парковка. Посмотрите, есть ли рядом парковка и какая она: далеко ли от дома, наземная или подземная, платная или дикая. Если рядом платная парковка, то для Москвы можно за небольшую плату оформить резидентское место.

Какие документы запросить у собственника

Когда квартиру выбрали, пора собирать документы. У продавца нужно запросить следующие документы — обычно сначала запрашивают копии:

1. Паспорт.

2. Правоустанавливающие документы — это те документы, на основании которых к продавцу перешло право собственности, например договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и т. п. Перечень этих документов обычно указан в свидетельстве или выписке из ЕГРН.

3. Выписку из ЕГРН лучше сделать непосредственно перед сделкой. Заказать ее можно на сайте Росреестра — от 350 рублей за электронную выписку.

4. Свидетельство о заключении брака, если есть. Если квартира покупалась в браке, то по закону она принадлежит обоим супругам, если в брачном контракте не указано иное. Если контракта нет, необходимо нотариальное согласие супруга продавца на продажу. Если на момент продажи супруги в разводе, то тоже необходимо согласие на продажу от бывшего супруга либо судебное решение или нотариальное соглашение о разделе имущества.

Если продавец не состоял в браке, то он должен предоставить заявление — его пишет продавец в письменной форме, а в случае ипотеки заверяет его у нотариуса. В некоторых регионах такое заявление требуется и при сдаче документов на регистрацию.

Если право собственности на квартиру возникло у продавца в результате дарения, наследования или приватизации, то согласие его супруга не требуется.

5. Выписку из домовой книги или справку о регистрации — в разных регионах справки о прописанных отличаются. Документ нужен в архивном виде, со всей историей прописанных в квартире, и на текущий момент. Для Москвы эту информацию можно получить в Едином жилищном документе (ЕЖД). Все эти документы можно получить через МФЦ.

С регистрацией могут быть следующие риски. Например, ранее был зарегистрирован человек, которого впоследствии выписали в связи с тем, что он попал в места лишения свободы. Этот человек имеет право по суду восстановить право проживания, если не было его собственного заявления о выписке. Или другой пример: квартира была приватизирована предыдущим собственником, но на момент приватизации кроме него были другие люди, которые имели право на участие в приватизации, но не использовали его. По закону они могут вернуть свое право на пользование, даже если выписаны из квартиры. Если такие люди есть, то чтобы застраховать себя, нужно взять с них заявление, что они не претендуют на квартиру.

6. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — эта информация указывается в ЕЖД. Важна информация об отсутствии долгов по взносам на капитальный ремонт — если продавец не оплачивал, то придется оплатить вам — п. 3 ст 158 ЖК РФ.

7. Технический паспорт — нужен для подготовки отчета об оценке недвижимости, если вы покупаете в ипотеку, а еще — если сомневаетесь по поводу перепланировок или не понимаете, какие в доме перекрытия.

8. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, если собственники старше 65 лет и у вас ипотека. Некоторые банки просят такие справки вне зависимости от возраста продавца. Вы можете попросить эти документы, если есть сомнения вне зависимости от возраста продавца.

ст. 34 Семейного кодекса РФ

Чтобы минимизировать риск утраты права собственности, можно его застраховать. Это называется страхование титула. Обычно это делают одновременно с покупкой. Если квартира покупается в ипотеку, то потеря титула страхуется в пользу банка.

Ипотечное страхование Райффайзенбанка

Сделка

Если вас все устроило, оформить сделку по покупке квартиры на вторичном рынке уже не сложно:

1. Составляете договор купли-продажи. Обычно он оформляется в письменной форме. Даже если участвует несколько собственников-продавцов, сделка проводится по одному договору. Если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный гражданин, то нужно согласие органа опеки на сделку, а сама сделка оформляется в нотариальной форме — ст. 42 и 54 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Стоимость нотариального заверение договора — 0,5% от суммы сделки — пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ. Составить договор у юриста стоит от 10 000 рублей.

Шаблон договора купли-продажи

2.Оформляете акт приема-передачи квартиры. Обычно он составляется при фактической передаче квартиры, но иногда уже при регистрации Росреестр требует акт.

3. Рассчитываетесь с продавцом. Распространенные варианты расчета — через банковскую ячейку или аккредитивный счет. Деньги закладываются в ячейку или на счет после подписания договора купли-продажи, затем документы подают на регистрацию.

4.Регистрируете договор в Росреестре. Документы для регистрации подают через МФЦ, в этом участвуют обе стороны: продавец и покупатель или их представители, которые действуют по доверенности. Срок регистрации перехода права — 9 рабочих дней, если сделка с участием нотариуса — 3 рабочих дня, электронные сделки регистрируются еще быстрее. После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет банку зарегистрированный договор и после этого получает доступ к деньгам.

Что запомнить

Не стесняйтесь задавать вопросы и запрашивать документы, даже если продавец считает это лишним.
Самостоятельная покупка квартиры требует много времени. Если его нет, то лучше обратиться за помощью к агенту по недвижимости.
Минимизировать риск признания сделки недействительной можно страхованием титула.